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房价大幅下降的集体幻像http://www.sina.com.cn 2007年12月15日 14:53 经济观察报
周亚玲 年关降价？ “请问这里是原来的沿海赛洛城吗？”“是。”“怎么比以前便宜了？”“毛坯。”“一共多少房子呀？”“这次要开2栋，总共20多栋。下几次价格就不一定了。”记者和楼盘销售的对话中，似乎体会到沿海地产有点投石问路的意思。销售人员告诉记者：“美利山12月中旬开盘，开盘价格12900-139000的均价。”而据了解，沿海赛洛城6期曾经到过每平米16000-17000的价格。目前所剩的尾房价格为15500元/平米。 沿海赛洛城降价的消息在网络上也不胫而走。网民们奔走相告，“想买3居的可以考虑一下，140平才200万左右，比6期最少省了50万”。不少人一幅心动的样子。 记者采访了国泰君安(香港)分析师姚，对方回答得很干脆：“如果要做出评论的话，可能是沿海资金链比较紧张。”他提到深控刚买了大量的沿海家园的到期票据。记者查阅了沿海最近的公告，深圳控股(0604)向汇丰银行购入5000万美元沿海家园(1124)年息12厘2012年到期票据。 北京历史上发生过几次著名的“降价”事件——珠江绿洲、庄胜城，都是香港的上市公司。“上市公司有业绩要求，降价其实很正常”。有分析认为。 2004年初，庄胜城一期精装报价：均价11000元/平米，二期塔楼起价5600元/平米，板楼起价6300元/平米。而时值宏观调控，当时就有人认为庄胜城降价是低价房时代来临的标志，但结果是主观臆断代表不了事实。 这是今年冬天以来传出的第三次言之凿凿的降价了。有报道称中海半山溪谷12月1日开盘的第三期起售价仅为9000元／平米，而且有首日送22000元的活动。但同一报道也说明开发商只是拿了很少的房子降价，很多还是保持原来12000-14000的价格。显然，即便是降价，每个人都要买到降价后的房子，只是一个幻像。除了中海，最出名的就是 “带头大哥”万科在上海降价的报道。 降价的开发商都是上市公司，而距2007年的年报出台也只有几个月了。 对于上市公司，最现实的作法就是卖了房回拢资金赶紧买地，买个地，再卖个高价房，循环往复，他们只关注利润率和现金流。 但另一方面，记者了解的几个大盘都没有出现降价的情况。譬如橡树湾、京都杭城，而且签约率也不低。记者周围买房子的朋友，没有人发现比过去几期降价的。但记者调查的样本也不足以说明北京的房价在上涨。 深圳、上海，下一个下跌的似乎就应该是北京。但实际上呢？是“拐点”还是“调整”，绝大多数专业机构给出的数据都不支持“拐点”之说。 戴德梁行住宅助理董事岳峰刚接受记者采访时很肯定地说：“至少我个人没有听到什么项目降价的消息”。岳峰刚还给出了一组数据，北京11月份期房成交的套数同比增长了3.6%，环比是24.2%；面积同比增长3.7%，环比是14%；价格上涨同比是38.2%，环比5.4%。“即便是非常活跃和旺盛的市场，个别现象都代表不了市场本身。如果是有价无市，那成交面积和套数的上升就足以反驳这种说法。” 中原地产华北区域总经理李文杰也否定了房价大幅下降、有价无市等种种说法。 参考一下二级市场的情况，中原北京11月买卖成交领先指数报告显示，2007年11月份北京中高档二手商品房成交均价为12973.9元/平米，环比10月份上涨3.77%，而10月份环比9月份价格增幅为3.8%。11月相比较10月涨幅略有下浮。 链家地产研究中心也指出，只能说单价较高的房子成交周期拉长，但没有出现价格的跌落或者成交量萎缩的情况。 房价游戏 一些价值低洼地在被迅速地填平。 天通苑的商品房可以说是今年性价比最高的房子了，但机会转瞬即逝。 今年9月，记者调查发现天通苑出售的商品房加上“搭桥费”每平米是6500元，而11月加上“搭桥费”已经到了9000元左右。 “房价大幅下降，我就可以买得起房了。”这样简单的幻想能成真吗？一看便知。 “回龙观的商品房都可以到1.1万元的单价，有这些基础的支撑，北京的房价不可能掉下来。”一位地产资深人士说，“CPI6.9%，房价能说降就降吗？只要中国经济增长不放缓，北京的房价不可能下来。”一家券商的分析师对网络上充斥的各种“空头”传言不屑一顾。 11月，上海万科新里程购房者如若在开盘的前两天预订，并且在3天内提供齐全的贷款资料以及10天内签约，可享受1.5%的房价折扣。购房者在3天内提供齐全的贷款资料、7天内签合同的前提下，一次性付清房款可享受2%折扣。起价是18000左右。 万科从6月的每平方米13000多元到后来接近2万元，略微有点折扣就让人们仿佛看到一屡希望的光。 一面是媒体标题的欣喜若狂，“有价无市”的标题似乎还带着几许隔岸观火的兴奋。但另一面却是出奇的冷静。记者采访了周遍的普通人，“只不过是虚高的部分调整了一下，买不起的还是买不起。”大家的意见出奇地一致。 一位是建材公司的经理：“我认为北京房价降不下来。我周围就不少外地的亲戚来这里工作，都想买房。我现在很后悔，年初老板给补贴让我买房子，我却拿那钱买了车”。另一位是电信产品的销售：“我只恨我工资低。房价，我不觉得有降的可能。为什么？看看周围有多少人没房就知道了。”只有一位保留了意见：“奥运以后可能会降吧。”但正是她，几天前就开始张罗买第二套房。 在经历了无数次的 “狼来了”之后，人们不再把希望简单地寄托在个别的零星事件上。不少媒体某路某地段变相打折这类含混不清的报道早已是铺天盖地。而投其所好的报道引来很多人的视觉疲劳。 之前还有一篇报道也成了一个经典的房价闹剧。本来有媒体报道称“北京新开楼盘均价半年来首次下降。”报道称：“11月份新开楼盘45个，均价14966元/平米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平米下降358元”——注意是新开楼盘。后来就有媒体演变成了“京城房价半年来首次下降，11月份均价下降358元”。 后来新京报报道了事情的原委：新开盘均价的数据来自中大恒基不动产营销市场研究中心的研究报告。而导致11月整体开盘均价小幅下降的原因是11月开盘的项目多为五环外的远郊项目。 “听风便是雨”，降房价的迫切心态使得人们似乎偏离了客观理性的态度。开盘价格不能代表整体的房价，这个最基本的东西被人们有意无意地忽略了。 房价下跌动力不足？！ 12月11日，“第二套房将以家庭为单位”——二套房贷细则出台，第二天，银行股、地产股狂泻不止，这对地产的投资是个明显的打击，受冲击还有各家银行自己的房贷业务。 “如果继续加息，利率涨到了7%或8%，是房地产先垮还是别的企业先垮，很难说。所以，目前从紧的货币政策不一定意味着房地产的拐点。”华远地产总裁任志强对于房价下跌也提出了自己的见解。 就在12月11日的21世纪不动产的年会上，中国社科院金融研究所结构金融研究室主任殷剑锋也提到了房价上涨的三大原因：中国快速城市化进程，人民币升值和成本。对于人口因素，“这种自住需求导致的房价上涨，大概也就在2010年左右就会从供过于求变为供求平衡。”这是殷的看法。 而什么时候人民币升值升不动，殷剑锋如此解释：“大家看到，人民币对美元是升值的，但是人民币对欧元是贬值的，因为美元对欧元贬值的速度快于人民币对美元升值的速度，这就产生了一个效应，中国对美国的出口增速在放缓，对欧洲在加快。但是如果未来某一个时候，美元不是对欧元贬值，变成对欧元升值的时候，人民币就会被迫对其他的主要货币升值，那时候中国的整个出口市场都会受到影响，而出口在中国经济中是非常重要的成份。美元什么时候会对欧元升值？从2001年到现在，美元对欧元连续贬值了六年，美元贬值符合美国人的利益吗？不太符合，道理很简单，美国人依靠钱进来，拿别人的钱买商品，如果美元老是贬值，钱就不会流到美国去，一旦美国次级债危机过去了，美元就一定会升值。” 至于成本，“很多地方土地出让金占总收入的60%以上，当地方政府需要土地获得收益的时候，你能让他们调控房价吗？”殷剑锋说。显然，房价的下跌显得动力不足。 来源：经济观察报网 更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
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