房价拐点是否来临

　　吕尚春

　　12月初，北京商品房“赛洛城”更名为“美利山”，同时售价较更名前下降近3000元。种种“房价回落”的联想由此溢开。

　　我们还可以看到鱼贯而来的各种消息：央行确定“第二套住房以家庭为单位”；存款准备金率再次上调，资金供应紧缩；国土部百日圈定251起土地违法案。况且还有深圳房价已经真实回落，这些信息是市场的正常起伏，还是多少包含着趋势性变动？

　　或许我们应当先说一说房价之外的事情，比如CPI，11月居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.9%。一个为各方认可的界线是：CPI低于5%时，CPI波动与市场情绪相安无事，而冲过5%时，居民对于商品价格的敏感度，就会表现出干预情绪。这个背景下，对“房价拐点来临”的众口一辞，从某种程度上反映了通胀预期下的社会不安情绪，事实上亦可视为是对生活成本指数骤升的一种释压宣泄。

　　对于房价，涨跌因素盘根错节，在屡屡经受“房价回落论”的挫伤之后，人们仍然愿意抓住符合自己判断逻辑的蛛丝马迹，去充当支撑符合自己希望的论断的心理“拐杖”。

　　在当前的供给结构、治理模式没有发生根本的变化之前，对于房价走势下行的判断应审慎看待。由于个别热点地区的“浮沫溢出”，而猜想房价“拐点”行将到来，恐怕有失偏颇。股市可以从6000点回落至5000点左右，像深圳这样在一年之内翻番增长的商品房价格有调整当然可能，况且只是回落10~30%。但是，从一万涨到两万，回落的是少，沉淀的是多。事实上，无论是深圳还是北京的价格下行，仍然只是商品房价格膨胀过程中的自我调适而已。

　　简单而确切的经济学定律仍然左右这个充满争议的市场。由于土地统一供应，单一出口造成的“供给不足”已为不争之实，供少于求，价格焉有不涨之理？

　　另一方面，调控政策基本上是在指向流通环节，诸如“第二套住房”门槛、银行贷款紧缩、禁止小产权交易，无不是在流转环节大加限制。问题在于，只要消费者可以跨越政策门槛，那么准入资格的限制只不过把买房运动，从“勇敢者的游戏”推演为“大亨的乐园”而已。

　　而从可借鉴的经验来看，减少流通障碍、以提高保有成本来促进房产流转，才是使

房地产价格趋向平稳的有效之道，这已被多数国家与地区所验证。美国对于居民住宅征收物业税(或称不动产税)、遗产税和赠与税，不动产税率大约为1%-3%。如果房产总值在60万美元之上即开征遗产税，遗产税采用累进税率,最低税率为3%,最高税率为77%。也就是说一个家庭持有的不动产财富越多，他需要缴出的遗产税越多，最高至77%。因此在美国囤积房产，在大多数人看来是一件得不偿失的事情，而美国人为什么一生会搬20次家也就在情理之中了。

　　当然，我们拟议中的物业税与人家的不动产税在性质上能否等量齐观是另一个问题。人家的物业是指包括土地在内的所有物权的集合，是法律意义上的所有权，而我们只有使用权而已。但是，毕竟从某种意义上说，低成本的保有推动了房产持有的热情，这在一定程度上仍然会削减2008年“公共住宅”批量面世可能带来的平抑能力。

　　北京提出2008年

经济适用房、

廉租房、两限房供应面积会达630万平方米。随着这些经济型房产的面世，真实的钢筋水泥将激起强大的 “廉价预期”，对于那些购买力处于中位的“中产阶层”，将产生相当的吸引力。这个希望的存在，对于当前中产阶层踮着脚尖抢购的中档住宅，应可产生一定的止涨作用。但是，在另一方面，由于经济适用房终见实物供应，高档房面临的“伦理枷锁”终将卸去，由于物业税的迟缓推出，迫于通货膨胀的推挤，高端房产仍然会是沉淀财富的首要选择。

　　当然，更重要的是，你能够买到这些经济型房产吗？抛开户籍、收入上限等限制性前提之外，仅2008年一年全国普通高校毕业生就将达到559万人，加上其他职业院校，每年毕业生新增数量在1000余万人以上，他们几乎都将终生工作、生活在城市里，并憧憬着拥有自己的房子。

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　　来源：经济观察报网

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