调控下房市走向理性

　　文／董月鲜

　　9月底，央行和银监会提高了第二套房的贷款利率和首付比例，收紧商业性房地产信贷，房地产市场再次面临调控加压。

　　本轮针对房地产业发展的调控始于2003年，可以分为三个阶段：第一阶段是2003～2004年，调控重点主要是通过紧缩“信贷”和“土地”两个闸门，降低房地产投资增速；第二阶段是2005～2006年，主要从增加供给和抑制需求两方面入手，通过土地、信贷、税收等手段增加中低价位住房供应，抑制投机需求和被动性需求，其核心目标是稳定房价；2006年下半年以来，主要精力放在加大住房保障力度上，一些扩大经济适用房和廉租房建设的政策措施不断出台。

　　纵观此轮房地产宏观调控，力度之大，政策之多，前所未见。从实施情况来看，房地产调控虽取得了一定成效，但房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。

　　房地产市场供求情况紧张问题始终未能有效缓解。受国家对房地产行业调控的影响，2006年，房地产供给和需求均受到不同程度的抑制，全年房屋竣工面积和销售面积同比分别增长4.5%和11.5%，增速较2005年分别下降21.3和33.6个百分点。但在2007年，房地产市场需求大幅反弹，前8月累计，房屋销售面积同比增长29.3%，接近同期竣工房屋面积增速的3倍。即便如此，房地产市场供求仍然偏紧，增量房市场难以满足需求，存量商品房也被快速消化，全国商品房空置面积同比出现负增长。与此同时，

房价逆调控而上，且呈逐月加快之势，今年5～8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%。

　　与中低收入家庭的需求量相比，经济适用房建设规模和保障性住房比例仍然偏低。中国从1998年开始推出经济适用住房，但是，由于住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润也较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2000～2005年，经济适用房占房地产开发投资额的比重直线下滑。2006年开始，加大住房保障力度成为政府工作的重点，在地方各级政府的配合下，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速由负转正，并出现了加快增长的良好势头。但是，从总量上来看，目前经济适用房开发投资占全部房地产开发投资的比重仍处于1998年以来的历史较低水平。今年1～8月，经济适用房投资额占房地产开发投资额的比重为3.1%，较2000年下降了7.8个百分点。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重(30%)相比，现有经济适用房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

　　在房地产市场价量齐升的繁荣背景下，房地产市场风险也逐渐显现。美国次级房贷危机的爆发更是对中国房地产市场敲响警钟。银监会已加大了对银行房贷的监管，并采取了限制第二套房贷等打击投机房市的措施。央行短期内多次加息，也加大了购房成本。这些措施都将对2008年房地产投资增长产生下拉作用。因此，预计2008年房地产投资增速将低于2007年的增长水平。但是，在中国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，大量人口进城居住、就业，将形成巨大的住房需求。因此，自住性需求将继续增加。在国家政策的支持下，小

户型、经济适用房和廉租房等建设规模将有所扩大，成为房地产开发投资增长的主要动力。

　　针对房价上涨过快，中低价位、中

小户型及保障性住房供给不足等问题，预计未来国家对房地产市场调控的重点将集中在增加住房供给、调整住房供给结构、加大住房保障力度、抑制房价过快上涨等政策措施上。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。