第二套界定标准落地影响市场几何

　　记者王振

　　虽然只是一则简单的补充通知，但其效果不啻于又一“房贷新政”。12月11日，央行和银监会对外联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)，对房地产市场、银行及购房人的影响将逐渐显露。

　　封住“低门槛”房贷

　　《补充通知》明确规定：“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。”

　　“《补充通知》一出，对第二套房如何界定等于有了标准‘答案’。”省会银行人士接受采访时说，“第二套房”界定标准的明确，封住了部分“低门槛”房贷。

　　今年9月27日，央行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)规定，购买首套自住房不但首付款比例低，利率上也有优惠。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　《通知》一出，随即引发社会各界关注，而各商业银行对如何界定第二套房也标准不一。中行河南省分行个人金融部副总董向阳说，在我省银行中，中行、工行、建行等主要以家庭为单位进行认定。

　　据记者了解，中信银行郑州分行、浦发行郑州分行等部分股份制银行，是以个人为单位认定的，即如果一家有两口人，就可购买两套首付比例较低的住房，利率上也可享受优惠。

　　也就是说，虽然《通知》中有收紧房贷的规定，但由于各家银行理解不一，造成了部分银行仍然按“低门槛”政策放贷。而《补充通知》无疑封住了“低门槛”房贷。

　　影响市场几何？

　　《补充通知》还规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。“前面部分很明确，也好操作，对低收入家庭来说应该是个好事。”中信银行郑州分行副总经理刘秋霞说，但怎样理解“其他均按第二套房贷执行”很关键。

　　央行和银监会有关方面负责人在“答记者问”中说，“其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。”

　　有关方面负责人说，这样，既可抑制不合理的需求，又可满足居民改善住房条件的合理需求。同时，又与《通知》精神相一致。

　　刘秋霞说，从《通知》中“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的”表述看，并没有规定第一套房贷是否还清等问题，所以该行认为，只要第一套房贷款已还清，再买房仍按第一套房来算。

　　刘秋霞认为，如果确如“答记者问”中所说，这对房地产和银行的影响都很大。

　　昨日，部分郑州市民接受采访时表示，该规定太狠了。王女士说，她2001年前后曾贷款买过一套房，但已经提前还清了。前不久，她又看中了一套更大一点的房子，刚向银行递交了申请，还未批准。《补充通知》不但使她多交首付款，利率也将按基准利率的1.1倍执行。

　　省会银行人士也表示，此规定将阻挡一部分靠贷款从“小房”升级到“大房”的客户。

　　力堵虚假收入证明

　　《补充通知》还规定，商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等材料。凡填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　“原来收入证明方面确实不太好去调查清楚。”中信银行郑州分行个贷中心主任李东说，《补充通知》此次对购房人提供虚假收入证明行为给出了严厉制裁，也首次对开虚假证明的单位做了约束。

　　不过，仍有业内人士担心，虽然对虚假证明方面规定很严厉，但实行起来可能还有一定难度。

　　牵动郑州房价走势？

　　《补充通知》还规定，“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”这是将住房公积金委托贷款也纳入了《通知》的约束范围。

　　有关方面负责人这样解释：居民无论是用住房公积金贷款，还是用商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。

　　“这可以看作提高存款准备金率之后‘从紧’货币政策的第二大举措。”省会银行人士说，这势必对房地产市场产生影响。

　　“郑州的房价不会猛然降下来，但增幅会很小。”浦发行郑州分行个人信贷部总经理任海峰说，对部分中小房地产开发企业来说无疑是“雪上加霜”。他表示，此前《通知》及国家相关宏观调控政策，已使这部分房地产企业融资举步维艰，此次又将抑制一部分购房需求，有房子卖不出去，钱收不回来，不排除个别企业会因此“倒下”。

　　刘秋霞表示，从今年年初到9月份，郑州商品房均价每平方米涨了800元，相对于居民收入水平来说，涨得有点快。《补充通知》的出台，会抑制购房消费冲动，对稳定郑州房价将起到积极作用。

　　“由于居民购房心态的变化，开发商的销售速度将放缓。”刘秋霞说，开发商可能不会公开降价，但可能会通过促销手段变相降价。

　　董向阳表示，与石家庄、南昌等城市相比，郑州房价涨幅并不算太高，虽然也有不理性的成分，但并不严重。《补充通知》的影响效果不会立马显现，但国家有关部门的紧缩政策接二连三地出台，其导向信息不容忽视。

　　对于明年的房贷政策，董向阳表示，在紧缩政策的大背景下，个人贷款业务受限制不是很明显，前几个月，该行宁可压缩一部分公司业务和票据业务，也要保证居民的住房需求。所以，该行明年的房贷还是有保证的，毕竟“个人金融业务仍是银行发展的一个主要方向”。

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