房贷新政是抑制楼价泡沫的非常选择

　　针对9月份公布“房贷新政”后各商业银行出现的各自为政局面，央行与银监会近日下发补充通知，明确统一第二套房贷款认定标准以家庭为单位。消息出来，昨天股市迅速作出反应，地产股与银行股普遍遭遇重挫。

　　股市的反应其实并不过激。在政府针对楼市调控的一系列政策中，以提高第二套房首付比例和利率水平的办法，来抑制住房的投资（机）需求，当属其中较为严厉的手段。而为使这个被舆论称为“房贷新政”的调控政策效果不打折扣，相关部门下发的补充通知，可谓一针见血。在公众越来越重视个人征信的背景下，明确“以家庭为单位”，确实堵塞了“下有对策”的空间。

　　从“房贷新政”认定标准的宽松程度看，可以个人为单位认定，其标准相对宽松，亦可以家庭为单位认定，其标准相对严格。央行与

银监会之所以选择后者，既为压缩不同标准之间的弹性，打消一些商业银行还存在的侥幸念头，也是清楚看到当前楼市调控任务的艰巨性，若不实行果断的措施，楼市价格的泡沫难以被抑制。说到底，这也算是非常时期的一种“非常”选择。

　　这个补充通知出台的背景，正值货币政策明确指向“从紧”。数据显示，到11月末，金融机构本外币各项贷款余额为27.74万亿元，其中人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%。人民币贷款同比则少增了千亿元。不过，要达到监管部门曾经制定的金融机构全年新增贷款增速所要控制的15%的目标，挑战依然不小。显然，针对房贷的进一步明确收紧，将是执行货币从紧政策的必然选择。

　　同时，正如此前舆论一再提及的，尽管个人房贷一向被视为商业银行的优质业务，但此项业务在当前风险亦是越发突出。加上美国次贷危机的影响现实地摆在眼前，监管者无论如何必须对可能的房贷风险多加考量。如此，收紧房贷当是顺理成章。事实上，即便是在9月份的“房贷新政”出台之后，商业银行房贷部分的业务量依然居高不下。各银行间的竞争相当激烈，违规行为不少。因此，单从防范房贷风险的角度，监管者也必须拿出有效措施，以尽量消弭风险，保证“房贷新政”能够有效执行。

　　央行与银监会下发的补充通知，其具体效果究竟如何，当有待观察。这个举措是否能够进一步促使楼价下行，下行的速度又为多少，只能等待未来的市场给出答案。但可以肯定的是，此举不仅将影响当前住房需求，也会影响投资（机）者的未来预期。在政府针对楼市接连不断的调控政策之下，楼价继续上行的动力恐已不大。而这种对未来的预期改变，也将影响到未来一段时期的市场供求关系。

　　应当注意到，楼市的调控政策由于涉及人群广，影响面极大。“以家庭为单位”的认定标准合理性如何，理当厘清。“以家庭为单位”认定，无疑是为严格标准所作的选择，但同时，我们也认同央行、银监会有关负责人的一些解释，即如此做法符合我国夫妻财产共有的法律规定，与我国家庭现实一致。为防止别有用心者在“家庭”的定义上做文章，该补充通知还特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。这样的清晰注释，当是为尽量减少政策漏洞而考虑的。

　　那么，如此严格的楼市调控举措会不会矫枉过正，会不会影响到一些民众改善住房合理需求的实现？我们认为，答案是否定的。首先，民众需求也应有次序的先后。从更广义的公平角度出发，需先保障全体民众能有房子住——无论通过购买或者租赁的方式，而政府在廉租房、

经济适用房上的用心，以及诸多调控政策的实行，都是为实现这一优先目标所作的努力，也只有在此基础需求得到基本满足后，才能谈及更多民众的住房进一步改善问题。此次的补充通知在这一点上，也留出了一定的余地，如购房者人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款时，可参照首套住房贷款政策执行。

　　进一步说，严厉的房贷政策若如愿达到目标，使得楼市价格得以抑制，那么即便首付款比例和利率都有提升，但因房子总价更趋合理，欲改善住房者未必会支付更多成本。很多时候，具有公共性质的政策往往无法做到完美，也只能是两害相权取其轻。

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