愚蠢的土地储备

　　邬琼

　　当房地产企业的实际土地储备要求企业开发量翻倍增长的时候，这样的土地储备肯定是愚蠢的。

　　如果以2007年房地产企业土地储备的数量来计算的话，类似于碧桂园、万科与富力这样大量储备土地的企业，2008年土地储备对其开发规模的要求可能是1000万平方米，碧桂园的开发规模甚至必须达到1500万平方米。

　　房地产企业的开发成本本身可以看作房地产企业的生产能力。对于前两年仅仅将年开发规模维持在200万~300万平方米的房地产企业而言，这样的开发规模是很难想象的。

　　更为可怕的是，今天的中国土地市场本身混乱。第一，今天在市场上流通的存量土地大量存在，第二，自2004年后开始垄断新批土地供应，政府土地供应缺乏基本的规划，第三，土地一级开发管理混乱，在城市化进程当中，地方政府为财政需要无端地扩大城市规模，大量供应低成本土地。

　　这一切使得中国的土地市场成为最无原则、最不公开透明的市场之一，也成为中国

房地产产业链条中最为黑暗的一环。2004年，全国统一的土地招拍挂制度非但没能让土地进行公开、公正、公平的交易，恰恰相反，土地招拍挂制度在抬升了土地价格的同时，抬升着

房价，使得招拍挂之前那些低价出让的土地有了获得暴利的机会。

　　我们曾在采访中发现，在上世纪90年代，仅广州市政府批出的土地就足够广州市40年之用。大面积的郊区土地供应造成了今天广州的城市失衡。广州市供应大面积郊区土地的做法很快为各二线城市所效仿。在原有市区土地供应有限的情况下，扩大城市规模，兴建各种开发区就成为可能。

　　随之而来的是，那些原本缺乏吸引力的二线城市拼命招商引资，品牌房地产企业就是其招商引资的重要方向。大面积的郊区土地的廉价供应为房地产企业提供了廉价的土地，但郊区配套的缺失，又使原本关系暧昧的地方政府与房地产

开发商之间关系复杂起来。

　　即便是在公开的招拍挂当中，设定条件的土地拍卖，地方政府单方面将设定条件透露给其期望出让的房地产企业，在土地出让后设定种种返款措施的行为屡见于土地拍卖当中。

　　一个显然的事实是，只要与地方政府搭上线，大多房地产企业获得土地并不难。

　　但另一个可怕的事实是，今天我们很难判断那些大量囤积土地的企业是否真的能够将土地储备转变成产品。因为地方政府收回土地是无偿的。

　　一口气囤积4~5年开发的土地无疑是冒险的，作为资金密集型企业，房地产企业的扩大土地储备无疑是吸引资金的一个重要手段，但资本市场对中国土地市场的判断，显然缺乏必要的解读。

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