丛城：房贷出认定新规后公积金漏洞怎么办

　　丛城

　　12月11日，人民银行与银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，这份文件对市场关注的房贷次数应如何认定作出了具体规定，即商业银行在受理房贷申请时，应以包括夫妻双方及小孩的核心家庭为单位，来认定购房贷款次数。

　　这份房贷文件的出台，与央行日前宣布从12月25日提高存款准备金一个百分点一起，表明央行在落实中央经济工作会议所确定的从紧货币政策方面正多管齐下，既有存款准备金的猛药，也有对原有未能很好执行的从紧信贷政策的强化。

　　央行出台房贷次数认定的政策标准，对于理清当前各商业银行五花八门的多次房贷政策具有重要意义。如果再不出台权威的房贷次数认定政策，9月末央行、

银监会有关区别二次房贷的信贷政策将成水中之花。因为房贷市场的激烈竞争，将使得实行最松房贷条件的银行来决定整个房贷市场的门槛。这从最近两个半月里各商业银行欲盖弥彰的房贷次数政策解释中可以得到证明。

　　此次文件还对早前房贷次数规定中未涉及的改善型购房与投资性的二次购房加以区分。即将家庭人均住房面积低于当地平均水平的购房行为，认定为改善型购房，在二次贷款时可同样享受首次购房贷款优惠；并对公积金房贷与商业房贷规定了要一并作次数统计，这些细化规定具有积极意义。

　　但房贷认定新规无法给公积金漏洞打上补丁。在央行二次房贷限制政策之前，上海出台的提高公积金贷款额度政策就已规定，要区分多次和首次申请公积金房贷，分别享受不同的最高限额，而这个补充通知实际上进一步明确了公积金和商业贷款之间的关系。上海目前规定，第一次贷款的夫妻双方可以叠加计算贷款额度最高达到50万元，而多次贷款的，夫妻双方不能叠加计算贷款额度。

　　就二次公积金贷款而言，还存在一些问题。比如，如果第二次申请公积金贷款，在利率上就没有与第一次公积金贷款进行区分，因为目前公积金利率统一实行低存低贷政策，在贷款利率上，并没有如商业性住房贷款那样，在基准利率基础上规定上下浮幅度。

　　从央行信贷管理角度来看，全国

住房公积金体系除了公积金的利率纳入人行利率管理外，包括准备金率、资产负债比例管理等在内的央行其他主要信贷政策，并不能对属地化的公积金信贷形成影响。事实上，各地公积金贷款虽然是委托商业银行发放，但公积金信贷资产并未计入商业银行系统的信贷资产，而公积金中心作为银行体系的超级储户，公积金巨额存款也并未计入银行体系存款负债。

　　目前全国公积金资金已经达到约一万亿元，虽然占银行体系的资金比重只有不足3%，但从房贷规模看，全国到今年上半年商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1，而在上海，2007年新发放贷款中公积金与商业房贷的比例为2.5:1。正因如此，如果房贷政策不能有效覆盖公积金信贷，将使二次房贷限制失去信贷投向控制的意义。

　　补充通知针对人民银行征信系统信息尚不完备的客观状况，试图从建立借款人说谎惩戒与黑名单机制上加以防范，从长远来看，征信系统可进一步整合各个政府部门的个人信用信息，如各地公积金管理中心就掌握有准确反映借款人就业、收入和信用表现等方面的信息，这个补充通知必然将加速各地公积金信息与人行征信信息的整合联网。

　　必须指出，在信贷环节上设置投资需求和居住需求的政策过滤机制，不如在交易和持有的总需求环节上设置政策过滤阀门。因为信贷环节只是购房总需求中的支流环节，信贷环节的过滤，则意味着资金强者对弱者的排斥，使得无需借助于房贷的资金实力较强者仍可以进行投资性购房，这是不公平的，实际上起不到制约投资需求抬升

房价的政策效果。

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