土地储备制约束政府土地投机

　　作者：刘立峰

　　12月4日，旨在规范市、县政府土地收购储备行为的《土地储备管理办法》(下称《办法》)全文公布。杭州作为最早实施这一制度的城市，数年来城市发展得益于此不少。

　　1997年8月，杭州市在全国最早成立了土地储备中心，其初衷就是依靠银行贷款和财政拨款，收购破产或效益不高的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效利用的土地。根据杭州市《关于建立杭州市土地收购储备机制的通知》(杭政[1997]13号文件)，“杭州市土地储备中心是受市政府的委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期工作的机构，作为非盈利性事业单位，具有独立的法人地位。市土地储备中心隶属于市土管局，并接受市土地收购储备管理委员会指导和监管。”

　　杭州市建立土地收购储备制度以后，市政府规定市区范围内凡需盘活的存量土地和用于

　　“杭州市在土地供应上做得比较好，一直以来主城区土地供应都是不饱和的。”浙江中原物业顾问有限公司市场研究部经理盛毅说，通过招拍挂的形式出让土地使用权成为政府调控房地产市场的一种方式，一方面可以使闲置的土地资源得到有效利用，促进房地产市场的健康发展；一方面可以使城市更好地整体规划，现在城市化进程越来越快，对土地有效运用的要求越来越高，有了这种制度，政府可以更好地按预定计划来进行城市建设。现在杭州房地产市场土地是供不应求，政府通过这种方式，保持了某种平衡。

　　杭州市信息中心房地产信息一位不愿意透露姓名的工作人员表示，政府通过出让土地使用权，增加可用于民生项目的资金，如10%的拍卖土地使用权所得的要用于廉租房。而且盘活了闲置资源，提高了土地使用率。但是拿地的资金也成了开发房地产的成本之一，在一定程度上推高了

　　近年来，随着城市化的加快，各地土地储备中心承担了大量土地融资和土地征用出让业务。由于缺乏全国性规范，土地储备机构地位不明确，产生不少问题。“土地财政”愈演愈烈，不仅严重侵犯农民土地权利，而且酝酿巨大金融风险。

　　“通过出让土地使用权，政府获得了大量资金，约占整个财政收入的30%。”盛毅说，杭州市政府在这一方面做得好，但是国内有些城市却一味地抬高地价，这无异于“杀鸡取蛋”。但是只有把“母鸡”养好了，才能不断地下“鸡蛋”。还有国内某些城市建设的经济开发区，批了大量土地，却没有进行后续开发，反而造成了更大的资源浪费。这种“屯地”行为不仅增加了社会的负担，违备了这个政策的初衷，使城市得不到更好的发展。

　　因此《土地储备管理办法》正是以规范政府土地储备为切入口，完善土地调控，约束地方政府“土地投机”，推动土地和房地产市场健康发展。

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