陈则明：房市拐点真的出现了吗

　　■ 观察家

　　据报道，近期北京上海广州深圳四地房市出现变化，广州、深圳房价下跌，北京高档楼盘暗降，上海进入僵持（12月6日《南方周末》）。

　　市场一有波动，有些声音就认为是拐点。但如果从中国的社会经济与房市的关系来看，就很难有这种结论。中国的房地产发展依托的环境是人口红利、经济社会发展、人民币升值潜力。判断房价长期趋势可以有两个指标，一是我国经济达到中等发达国家水平时，房价也基本达到中等发达国家水平；二是中国的城市化达到相对稳定状态，也就是城市人口和农村人口比例基本倒过来。

　　近年来，国家有关调控部门出台了一系列包括财税、金融等措施的房市调控政策。这些政策在一定程度上是合理的，有效的。调控政策措施可以减缓市场的波动，对经济和金融稳定具有一定的保护作用，但基本属于硬着陆。房市和资本市场一样，最终的决定因素是市场，或者说是国家的经济背景。政策措施可以调节过程，但改变不了结果，可以控制过程中的非理性成分，但不能控制未来的发展方向。

　　北京等一些大城市成交量萎缩并不表示供求关系发生逆转，只能说明市场的观望气氛浓厚。新增供给量、市场存量、土地供给量也同时在进一步萎缩，住宅新开工面积的持续下降，土地供给的年末放量不能掩饰供地计划难以完成的尴尬，更抵消不了前几年土地供给的亏空。这些对短期内的

　　从长期来看，房地产市场的稳定需要税收和金融体系的完善，而我国的房地产税收体系和金融体系非常初级：税收集中在开发销售阶段，税负很重，市场一热，想到的办法就是加税，结果越加成本越高。同时，国外比较常见的房地产金融衍生品基本没有，分散风险的机制也就没有。靠行政手段的硬着陆短期效果非常明显，但一抓就死，一放就乱。四年来房地产价格都是在调控后出现短暂的下降，一旦效应释放后，反弹更厉害，房地产市场利空出尽，也会利好。

　　因此，目前的低潮只是暂时的。成熟的房市具有明显的特征，住房结构是合理的，普通住房、别墅、高档住房等市场结构分布非常稳定；二手房市场、租赁市场高度发达，任何家庭改善住房首先想到的是旧房；以物业税等持有税为主的税收体系健全；金融衍生品市场发达，炒房不如炒房地产基金等产品，住房保障体系完善；大多数家庭都不愁住。这些特征我国的房市还远未达到。

　　因此，房市的一时停滞，不能成为住房制度改革减缓的借口。OPEC因为油价轻微下跌而拒绝增产，我们的管理部门不能如此短视。住房保障制度、

　　□陈则明（博士 上海社会科学院

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