繁荣的二手房市场能否烘热一手房市场

　　李敬明 重庆钢运置业代理有限公司 营销总监

　　当一手房销售进入一个“寒冰期”的时候，二手房子的销售依然旺盛，对于二手房市场来说，由于目前房源供应还不是很充足，因此还有很大的发展空间。

　　低总价房供不应求

　　11月是一手房的“冰冻期”，成交量比前几个月大幅下降，但对于二手房来说，11月的成交量却比前几个月都有大幅度的增长，单就九龙坡区来说，11月二手房的成交量就比10月增加了20%。其他几个区的成交量也要比10月增加十几个百分点。

　　二手房市场的活跃主要是基于3个原因，并会这样一直持续下去。

　　第一是大量的农民工进城，刺激了购买欲。重庆本身就是一个城乡结合的城市，特别是随着城市的发展，大量的农民工进城，需要大量的住房，但新房的价格一直偏高，经济适用房总量又少，因此这些进城的农民工只能把眼光投向价格适中、总价较低的二手房。再加上政府出台政策，规定农民工购买二手房可以免除契税，更加刺激了这个群体的购买欲。从我们这个角度看，农民工这个群体的购买力并不比城市居民的购买力差，而且他们之中绝大部分是一次性付款，采用分期付款的购买者相当少。

　　第二是二手房的供应量总体比较少，特别是总价在30万元左右的二手房。30万元左右的二手房是最适于购买的房子，也是市场上最抢手的房子，只要在这个价位的房子，基本上挂牌一个星期就可以销售出去。

　　第三是这次的秋季房交会给了二手房一个展示的平台，在一定程度上加大了二手房的成交量。再加上购买二手房没有像购买新房有那么多限制，比如说第二套房的认定等等，让二手房在流通方面也优于新房。

　　价格仍有上涨空间

　　虽然二手房销售成绩可观，但受到新房销售“寒流”的影响，二手房的价格上涨幅度趋于缓慢。在上半年，人们普遍都有一种不愁房子卖不出去的心理，在出售自己的二手房的时候，如果有几个买家来打听房子的情况，卖家就会不断提价，一般都会提价10万元左右；而现在，售房者害怕二手房越到后面越不好脱手，急于将房子卖出去，普遍都不敢大幅度提价。

　　但对于长远来说，二手房的价格仍有很大的上涨空间。首先，重庆的二手房价格本来就要比同周边城市的价格低，现阶段的价格还没有达到与重庆的城市地位相匹配的程度。其次，深圳这些地区的房价能上升到目前这个高度，与这些城市都具有大批的投资者密不可分。但现在，重庆的投资者主要集中在新房和尾房的投资上，基本没有涉及二手房市场。因此，如果重庆的二手房市场一旦有投资者介入，其价格必然将出现大幅上涨。

　　租房市场趋于稳定

　　虽然二手房的价格受到了一手房销售“寒流”的冲击出现滞涨，但相反的是，房屋出租市场上却趋于稳定，并没有受到什么冲击。

　　房屋出租市场本身是一个相对独立的区域，它只会受到人口流动的影响，并不会受到整个

房地产市场好坏的冲击。它只在两个时间段会有价格上涨，第一个是每年的二三月份，春节后大量打工者回城，迎来一个找工作的高峰期；第二个就是每年的7、8月份，大学生从学校毕业，也迎来一个找工作的高峰期。除了这两个时间段，其他时间房屋出租市场都处于一个比较平稳的状况。

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