商品房市场：销售萎缩难阻价格上扬

　　李玺 纬联地产顾问(重庆)有限公司 事业部经理

　　虽然现在重庆房价上涨得厉害，而且在这几个月中，许多楼盘的销售业绩并不理想，成交量大幅萎缩，但这并不影响重庆的房价未来仍有上涨的趋势。

　　销售量被提前预支

　　在这两个月里，重庆的新房销售情况一落千丈，完全没有前几个月的火爆景象。但出现这样的情况是很正常的现象。

　　造成这样的局面主要出自两个原因：第一是购买超前透支。许多购房者在看到今年六七月份重庆的房价出现飙升的现象，便迫不及待地购买住房，有些购房者甚至是把下半年甚至明年的购房计划提前到这今年完成。有统计显示，在今年的7、8、9月份，重庆每月销售的商品房均达到220万平方米，这3个月的销量总和相当于前两年的销售量总和。由于购买人群提前透支消费，导致到了今年下半年购买力减弱。第二个原因是价格上涨得太快，不管是自住性购房者还是投资性购房者，都表现出了明显的观望情绪。例如，某个楼盘在短短两个月时间里，价格就来了个三级跳，从每平方米3600元涨到4500元，又涨到每平方米5000多元。一手房的价格上涨幅度过大，超出了购房者的想象预期和承受能力，再加上国家的一些调控措施，例如限制银行贷款发放等，使得投资者害怕现在把钱投进新房，等到想转手出售的时候，二手房不好脱手，因此观望情绪越来越严重，成交量大大减少。

　　新

房价格还将看涨

　　虽然交易量减少，但重庆的商品房价格并不会因此而下降，这主要由以下3个原因构成。

　　首先，北京、上海等城市的房价在近几年一直处于快速上涨期，这些城市楼盘的均价已经达到10000元以上，房价存在很大的泡沫，价值上升空间变得很小。而重庆的房价并没有持续处于高速上涨期，而是在经过一段快速上涨阶段后又稳定在这个价格，让市场对这个价格有了适应和消化的过程。重庆的房价在2003—2004年处于高速上涨期，从原来的均价每平方米1000多元上涨到每平方米2000多元，在这以后的2004年—2007年上半年，重庆的房价长期处于这个价格，涨幅都不大。直到今年6月份之后，重庆直辖10周年以及重庆成为试验区等一系列利好因素的推动，重庆的房价才又上到一个新台阶，均价达到每平方米3300元左右，这一价格和其他城市相比，仍旧处于较低的价格。

　　其次，房价的上涨要遵循价值规律，也就是说商品房的价格是随着房子本身的价值上下波动的，但不管怎样波动，价格都不能脱离商品房本身的价值太远。在北京、上海这些一线城市，房价已经远远超过商品房本身的价值，

开发商的利润甚至达到百分之一百。因此这些城市的房价被认为出现大量的泡沫，当房价脱离商品房本身的价值，高到一定程度的时候，超出人们的承受能力，没有人愿意为这些“天价房”埋单，降价于是变成了开发商必然的选择。而重庆房价的上涨幅度一般都在每年10%左右，这是一个很合理的价格上涨幅度，而且重庆的商品房的一直处于低利润销售状态，泡沫成分很少，比较接近商品房的本身价值。

　　最后，土地成本是商品房价格的一个重要组成部分，地价的高低决定了商品房价格高低。现阶段，重庆的地价一路看涨，不久前北滨路的地价是每平方米1000多元，而现在已经涨到每平方米3000多元，江北城的地价更是涨到每平方米5000多元。因此，在地价一路看涨的情况下，重庆的房价要降下来也不太可能。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。