缴费又缴税 买房人不该承担双重税费

　　陆泽官

　　上海率先开征城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元／平方米。如果拥有100平方米一套房子，每年也要支出3000元的土地使用税。土地使用税被认为是物业税开征前奏。(《每日经济新闻》11月30日)

　　土地使用税有利于增加地方财政收入，地方政府乐观其成，是毫无疑问的。但是，如果考虑到目前居民购房时缴纳的土地出让金，则土地出让金和土地使用税交织起来，构成了重复的税费，缺少合理性。

　　目前，房地产开发都是通过招标拍卖等办法取得土地使用权的。不管用什么手段，核心是缴纳土地出让金。土地出让金本质上是一种土地使用费。改革开放之初，发展房地产业，遇到法律的瓶颈。因为中国实行土地资源全民所有制，土地所有权属于国家，任何私人都不能无偿占有和使用土地；国家也不能把土地永久性地出售给个人。那么怎么办呢？政府想到了香港的做法。因为香港的土地是英国向中国租借的，到期要归还，英国政府也没有永久性的土地所有权，香港政府不可能给房地产商永久出售土地，因此，政府采取的是出租土地的办法，即将土地出租的年限限定在中国政府收回之前的年份，然后一次性收取出让金。

　　中国改革开放时期搞房地产，受香港的启发，政府把国有土地在出让年限中的地租用公式折算成现值，也就是土地出让金，然后卖给

开发商，开发商再转卖给买房者。在中国，各地对于商品房的出让年限是不一样的，大多是70年，也有50年的，比如兰州。因此，中国买房的人仅仅租用政府土地，取得了土地使用权而已，并无永久性的所有权。

　　由于土地这种资源极为稀缺，国家对于土地的使用又收紧地根，因此，土地出让金价格越来越高。但这个费用最后都转嫁到了购房者身上，目前

房价的成本构成中，很大的一块就是土地的出让金。地方政府通过收取土地出让金，从房地产市场中得到大量的收益，房地产商与地方政府达到双赢。

　　现在，政府一方面要收取土地出让金，另一方面，还要征收土地使用税。从本质上来说，两者都是有偿使用土地的费用，不过一种叫做费，一次收足此后几十年的，且不列入政府预算；一种叫做税收，逐年收取，还要列入预算。既收土地出让金又收土地使用税，这就构成重复征收。这从道理上是讲不过去的。因此，土地使用税征收的前提应该是取消或者归并土地出让金。

　　另外，土地使用费也没有考虑到对于人们生活必需品的住房的基本豁免。在一些国家，向人们收取的所得税等都有一个基本的豁免，就是对于满足基本生活需要的支出要在税基中扣除。国际税收的常规是，家庭所得税中甚至要扣除抚养孩子的支出。在中国，个人所得税也要扣除基本生活需要的1600元，从1600元以上起征。房子对于一般百姓来说，当然是生活必需品，对于自住的房子，应该留出一定面积的免税优惠，优惠税率，保证基本生存的需要的；而对于

豪宅和多套住房，则不妨实行累进税。从另一角度来说，国家土地属于全体社会公民，公民作为土地资源的所有人之一，给他一定份额的免费土地用于满足基本生存需要，也是体现国家土地资源为全民所有的法理。

　　据说物业税很快就要征收。如果加上已有的税费，房产上叠加的税费已经十分可观。对这么多的税种加以整合，将是当务之急。从可税性来说，政府可以想出各种理由来征税以增加财政收入，但是，这种征税权必定要有合理性，要以保障民生为前提，要征得纳税人的同意，不能说收就收。

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