李开发：应建立保障性住房的合理价格形成机制

　　保障性住房的合理房价应当让这一阶层的家庭有能力进入购房市场。制订保障性住房合理房价是将房地产市场宏观调控落到实处的重要一环，否则“稳定房价”就没有测量标准，也无法操作。

　　⊙李开发

　　继建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》后，经济适用房管理办法也有望于近日浮出水面。据悉，即将出台的经济适用房管理办法，将以此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称《意见》）为蓝本，将“有限产权、政府优先回购”等关键点纳入其中。而且，此《意见》明确指出，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，其今后上市交易将受到种种限制。“这意味着，包括经济适用房在内的混淆于保障性住房与普通商品房的历史被彻底终结。”

　　将保障性住房与商品房以明确的标准区别开来，不仅对于住房保障本身，对于今后的调控政策的走向等也具有非常重要的意义。

　　已经过去的3年，是

房价持续暴涨的3年。在国家连续三年的房地产宏观调控政策背景下，房价上涨势头并没有得到有效控制，甚至越调越涨。其中一个重要因素在于没有区别对待、分别用力。笔者认为，思路决定出路，不能眉毛胡子一把抓。

　　房地产市场分两大块，商品房与保障性住房不是一个消费人群。商品房市场由市场自发调节，政府不需要管太死。要管理与调控的是关系民生的保障性住房。温总理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要讲话，核心就是要建立一套模式，通过限价房、经济适用房、廉租房及小

户型住房，使保障性住房成为市场供应的大头。

　　笔者认为，搞好保障性住房建设，首先就需要一个标准，即要有一个城市保障性住房合理价格的形成体系。

　　社会主义

和谐社会中人民享有充分的住房权利。正像汪光焘部长在2007年全国建设工作会议上指出的，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障”，他说，“从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。”

　　权利体现在具体的政策中。1998年国务院相关文件制订的保障性住房补贴标准是3口之家60平方米，即人均20平方米，2005年以来，建设部政策研究中心曾公布小康社会住房标准人均30平米。我国作为人口大国，参照保障住房标准来统筹保障性住房建设，用小康住房的标准来指导城市商品住房建设，具有突出的操作价值与实践意义。每个城市的资源情况不同，人口集中度不同，小康住房标准也应当有所区别。

　　近几年来国务院政府工作报告中提出，要重点开发面向广大百姓的中低价位的商品性住房与经济适用住房和平抑房价的基本精神，所谓“重点”即数量上要占大头，所谓“面向”是指城市居民有基本偿付能力的价位的住房。

　　目前，实际需求保障性住房的数量看上去并不大，实际上是我们提供的太少，加上房价倒逼提前消费的人群较多。在有条件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中，只有至今没有住房、有住房但面积小于保障性住房标准、现有住房功能落后、质量差的城市居民才是实际需求的用户对象。据笔者的研究，这个数量不会超过城市家庭的30%，而且近期有需求的则可能是其中的一半左右，并不会给社会带来巨大的压力。

　　根据每个城市的大小不同，经济增长及住房需求量不同，合理的保障性住房价格计算方式应该是：第一步，计算城市居民平均年收入及统计城市人口。第二步，计算城市家庭平均人口与家庭平均年收入。第三步，用家庭年收入平均出月收入，并得到以月收入40%归还20年8成商业贷款的月供数。我们需要有提高保障性住房消费能力的住房信贷制度。公认的前提是，在居民家庭收入的总支出中，支付住房贷款的款项不能超出总数的40%。第四步，按月供为家庭收入的30%标准计算出可承受的房价下限，此房价即为城市保障性住房的合理房价指标。

　　以北京市为例，2006年人均年收入为19978元，户籍人口与半年以上的常住人口为1530万人，户均2.7口人，按保障性住房标准为54平方米，家庭年收入为53940元，月家庭全部收入为4495元，当其中的40%用来支付月供时，月供额1798元，此时用商业贷款公式倒推计算，只有当房价为5515元/平方米时，20年期，首付20%，贷款80%，月供正好为1798元。这也是北京市2006年保障性住房合理房价的上限标准，房价高于这一标准，中等收入阶层就承受不起了。确定了上限之后，在上限与实际房价的区间里，我们可以知道有多少家庭有基本的消费能力。

　　城市合理房价显示的城市居民的购房能力，让我们知道了标准的上限。笔者认为，保障性住房的合理房价应当让这一阶层的家庭有能力进入购房市场。其次，保障性住房合理房价还可表明，城市房地产市场是投资性市场还是消费市场。超出合理标准，引起的是投资与投机的需求。投资与投机性需求任何时候不应当超过总量的20%。第三，制订保障性住房合理房价是将房地产市场宏观调控落到实处的重要一环，否则“稳定房价”就没有测量标准，也无法操作。过去那种缺少标准与依据的调控方式不应当继续存在下去。（作者系研究员、《中国经济名家讲坛》副理事长）

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