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施永青:空置税可抑房价上涨过快

http://www.sina.com.cn 2007年11月27日 17:32 《理财周刊》

  文/本刊记者 甄爱军

  提要:未来房价为何会持续上涨?政府应该从哪些方面出手调控?城市远郊区域是否已迎来投资良机?香港楼市投资机会在哪里?我们看看香港“地产狂人”施永青在上海理财博览会上演讲时给出的答案。

  房产还有投资机会吗?香港“地产狂人”给出的答案是:有!

  施永青是香港中原集团主席,对内地的读者来说,“施永青”这三个字可能还没有“中原地产”四个字熟悉,但在香港,施永青却是地产界响当当的人物。他的“中原地产”是香港最大的房产中介公司,因此有人称他为地产霸主;还由于他经常在报刊上发表楼市评论,而且出言大胆,所以有人称他为“地产狂人”。

  自上个世纪70年代末期创办中原地产以来,施永青始终在关注香港楼市的发展和变化,长期不懈地坚持,让他练就了一副“火眼金睛”,成功预测了香港楼市两次调整时间和两次上升时间。如1982年、1997年两次调整,以及1985年和2002年的两次上升。如果用一句上海话来形容施永青的话,他就是香港房地产界的“老法师”。

  投资者非常希望分享他的经验,在刚刚结束的上海

理财博览会上,他的演讲会场内人满为患。演讲结束之后,还有许多听众迟迟不肯离去,围住他不停地请教。

  楼市未来的发展趋势如何?国家会否继续加大对楼市的调控?城市外围区域是否已迎来投资良机?……带着诸多投资者关心的话题,本刊记者对施永青进行了专访。

  

房价上涨势头难改变

  在施永青看来,国内充沛的民间资本找不到合适的出路,无法进入实业领域,因而大量进入房地产市场,这是造成房价不断上涨的一个重要原因。

  目前内地闲置资金太多,他举例说温州人生产打火机,而由于全球市场的打火机基本被温州打火机占领,因此再无扩大生产的必要,因此这些打火机生产商所赚取的钞票必须找到合适的出路。而现状是投资市场又不是非常成熟,可供选择的投资工具不多,于是大量资金涌入房地产市场。此外由于受到通货膨胀的影响,钱存入银行会不断贬值,出于保值需要,也会导致资金进入房产市场。

  民间闲散资金没有出路,这会导致房价不断上涨,“这些情况如果无法得到改变,房价上涨的局面就不会改变。”他如是说。他同时观察到,目前虽然发行了QDII等投资产品,让国内资金“外流”,但是其作用有限。“虽然现在房价尚未出现快速上涨迹象,这是因为投资者担心房价下跌,但如果观望期过去之后,又会迎来新的一轮上涨行情。”施永青预言。

  此外,由于土地价值的不断上涨,房价也会保持上涨的趋势。他表示,从中国经济发展趋势来看,未来经济还会保持在一定的水平增长,因此有了经济发展为基础,土地的价值会不断上涨。他说:“如果土地上的人生产财富的能力越来越高,那么土地的价值就越来越高。”他以上海为例,来说明房价为什么会保持上升趋势,上海以前也是工业城市,而现在是做金融业、服务业、商业、管理、设计等高增值的行业,那么这里土地的价格也就上升了,房价则会不可避免地随之上涨。

  经济发展速度较快的区域将会是未来房价上涨速度较快的区域,施永青看好环渤海区域内城市群的发展潜力。他说:“以前环渤海区域内经济发展速度一般,但是现在政府调拨资源过去,并在政策上给予相应支持,我相信区域整体经济发展将会加速。”此外,他还认为江浙一带城市群的发展潜力不容小视。

  政府会继续调控房价

  施永青提醒,近期投资者应该密切关注政策的变化。在他看来,政策明显对房价不利。“房价上涨过快,这是政府不愿意看到的,因此还会有相应的政策来针对房价快速上涨的情况进行调控。”

  不过在他看来,政府不会去过分干涉房价,只是在房价出现异常上涨状况时,政府才会出手调整。“政府的做法就是让房价回复到正常发展轨道上来。”施永青说。

  香港在针对楼市调控时也曾采用过打击需求的做法,但是很不成功。他分析认为,增加利息,增加首付这些做法之所以效果不大,因为价格快速上涨的时候,会把税收、利息等作用全部抵消,而价格还未上涨到位的时候,卖家反而会把税收、利息等费用转嫁给消费者,反而促使房价上涨得厉害。

  就现行政策的实际效果,施永青持保留态度。在他看来,政府调控的出发点还是在打击投资需求,如近期出台的第二套房贷政策,以及“限外”措施等等;而另外一个方面,供应又不是很充足,因此调控措施到底能否起到实际作用,还有待观察。

  他提议政府开征空置税,针对目前的空置房征税,增加空置房的持有成本,给持有人施加压力,这样持有人就会被迫释放部分房源,从而增加市场供应量,抑制市场价格过快上涨。

  投资远郊房产需谨慎

  远郊房产是否值得投资,施永青表示难以判断。就上海来看,近期外环附近的房价出现快速上涨迹象,据统计,其均价上涨幅度与内环相当,而与此同时,随着交通状况、商业配套等各项生活设施的逐步改善,外环以外的区域也逐渐为购房者所接受。

  也有读者提出,国外都市的核心区域内均为商业、办公区,市民大都居住在比较偏远一些的郊区,这与国内喜欢聚集在市中心的做法刚好相反。而上海、北京等一线城市已逐渐发展成为国际化大都市,未来是不是也会朝着这种格局发展?而这是否就意味着远郊区域的房产面临巨大的投资机会?

  对此,施永青认为在内地的大都市里,人们喜欢居住在市中心,这主要是由于中心区域内各项生活配套设施完善,如商业、医疗、教育、交通等与生活工作息息相关的配套设施十分齐备,因此很受购房者的青睐。同时,他也看到了国内很多城市如北京、上海、广州等地,随着城市化进程的加快,远郊区域得到长足发展,同时由于中心区域土地的日趋减少,远郊也已逐渐成为房地产开发热点区域。“不过,这不能成为投资者重点关注的理由。”他说。

  施永青之所以不太看好城市远郊区域,因为在他看来,国内城市居民喜欢居住在城市中心区域,这种习惯是经过长达几十年甚至上百年的时间而养成的,因此要在短时间内改变这种状况,他不敢保证是否办得到。而如果这种偏好居住在市中心的习惯不能改变,那么城市远郊区域的投资价值将会无法提高。

  香港楼市存在机会

  “我感到香港楼市近期有投资机会。”施永青如是说。在他看来,美国次级债危机爆发后,迫使美国减息,由于港元与美元挂钩,因此香港不得不随之一起减。而现实情况是近年来香港经济增长势头不错,本应该是加息避免经济过热才是,这种与本地经济实况不符的利率政策,无可避免会对已经相对活跃的经济,产生新的刺激作用。

  施永青观察到,在过去时间内,香港的投资者热衷于投资股市远多于投资地产,因而房价上涨幅度与其他投资产品相比,落后不少,尤其是中小型住宅市场,涨幅很小。这样的表现似乎与现实的经济环境不吻合,因为香港的经济增长已持续了几年,失业率日渐下跌,工资不断上升,市民已累积了不少购买力。

  施永青指出,在各项投资项目中,

股票及商品期货的价格都已上升了不少,唯有房价仍相对滞后。而对普通市民来说,买楼既是投资,又可改善生活,应该是资金出路的首选。因此他估计,在未来一段时间内,房价将受减息的影响而全面起飞,升幅有机会超过15%。

  哪些区域值得投资呢?施永青表示传统的热点区域,如半山区、太平山山顶、南区等。新兴区域有西九龙,这是香港未来的文化中心,政府在这里投入了大量资金进行开发;此外地铁新近开进的区域如香港的西部和南部,都有投资价值。

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