房价拐点是否已现

　　孙丽娜/文

　　曾是涨幅领头羊的深圳房价止不住下滑，北京上海成交量萎缩，这是不是意味着——

　　梧桐一叶而天下知秋。

　　在今年上半年还是房价涨幅领头羊的深圳，在一个秋天的持续高位后，房价开始止不住地下滑，甚至有人放言“深圳房价将跌40%”。随后，北京、上海等地均传出成交量萎缩。

　　领涨全国的深圳会否领跌全国？深圳现象是否意味着地产市场拐点已现？

　　逃离深圳

　　半年来涨价超七成。深圳不仅在今年前半年上演了房价的深圳速度，更一度领跑全国房价，成为很多人判断房价走势的风向标。

　　深圳中心区的楼盘均价从2006年的9000元到2007年7月的2万元，深圳房价涨幅已远超GDP的增幅，甚至超过了房价增长和GDP增长比2.0的泡沫警戒线，达到2.68。

　　从今年1月到6月，深圳楼市开始发力，连续多次位列国家发改委、国家统计局关于房价统计的涨幅首位。

　　屡攀新高的深圳房价让一些人不堪高昂生活成本和压力，顿生“逃离深圳”的念头。而这样的念头也让人不禁怀疑其飞涨的非理性色彩。据深圳英联国际不动产公司日前发布的深圳地产市场的年度预测研究报告指出，投机和投资性购买占深圳地产需求的50%以上。

　　风云突变。

　　高压调控政策，加上一些前期投资者获得暴利离场，在没有足够刚性需求的支持下，深圳房价开始回调。不可遏制的飞涨换来的是不可阻挡的下跌。

　　这次想逃离的人换成了投资者们。一方面要承担跌去的获利，另一方面要承担数次加息累加的成本，投资者们急于寻找新的接盘人。据深圳是国土与房产管理局近日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，10月份深圳商品房销售面积环比下降近50%，为全年最低，房价与9月份环比下降10.35%。投资者的加速出货套现被认为是诱因之一。

　　这中间，逃离的最为彻底的是知名房产中介中天置业法人代表、总裁蒋飞。他的携款潜逃大大地刺激了深圳的地产企业。一些分析人士认为中介的洗牌是市场兴旺与否的一个有力例证。2005年的那次宏观调控也是从房产中介的洗牌开始。

　　山雨欲来风满楼。政策与市场的博弈更是加重了买卖双方的观望与对峙的情绪蔓延。多数的消费者会有“买涨不买落”的心态，价格回落就必有观望，而观望也将导致进一步的下挫。

　　深圳的房价也许离理性会越来越近。

　　京沪杭影响

　　深圳已然难以再支撑高房价。那么同为房价市场风向标的北京、上海情况又如何呢？

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，11月北京推出的新盘项目35个，环比下降24%，成交量也有下降。而上海成交量自10月以来则是一再萎缩。根据上海“网上房地产”网站数据显示，10月份，上海新房成交量与9月份相比，环比跌幅超过25%。另有数据显示，上海二手房的成交量与9月份相比更是减少了三成。

　　有深圳在前，加上对未来房地产调控政策的预期，使得市场的观望气氛越来越浓。

　　这样的气氛也延续到了杭州。

　　与今年开年以来的热闹不同，进入10月，杭州的房地产成交量也有明显减少。据透明售房网上成交数据显示，截至10月30日，杭州主城区共成交商品房2829套，比9月减少719套。余杭区成交商品房1706套，比9月减少三成多。二手房更是缩量成交。

　　看空的人说，随着更具针对性的调控政策的出台，杭州房价将与深圳等地一样，无一例外的回落，回归理性；而看多的人说，杭州现在的房价本来就没有超出理性的区间。杭州这样的宜居城市，房子特别是主城区的房子是卖一套少一套，不可能有回落。今年以来频频诞生的新“地王”更是增加了他们对杭州楼市未来发展的信心。

　　浙江天都实业有限公司副总经理王旭飞在接受导报记者采访时表示，现在是一个非常敏感的时期。他认为杭州的房价可能还有上涨的空间，但幅度不会很大。政府对房地产行业的调控新政将直接影响房价的走势，他同时指出，若是房价过高与收入差距太大，那么购房需求将缺少有力的支撑，很可能导致市场的投机行为过多，不利于长远的发展，深圳便是一例。

　　首付比例提高、准备金率和利率的上调等，都加速了房产的成交进入“寒冬”，与此同时，房价却未有进入的迹象。据国家发改委和统计局联合发布的数据显示，2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，为2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。

　　百姓、房地产开发商、中介等等，各方都在观望房价的拐点何时出现？

　　房产新政呼之欲出

　　所有的机构都不敢轻言房价走向的后市如何，但他们都不约而同地表示：房地产调控的新政将影响未来的走势。

　　进入11月以来，建设部、国土资源部等官员对房地产行业的调控言论频有听闻。

　　11月21日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部委在山东省青岛市联合召开的全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流现场会。建设部副部长齐骥在会上透露国务院12月将派出12个督察组对各地落实国务院“24号文”、“37号文”等落实宏观调控政策情况和房地产市场秩序整顿工作情况进行督察。他表示，开发企业大多在预售销售、缴纳税费、土地取得和规划审批等环节存在问题，调查组将针对此做督察。对落实宏观调控政策不力的地方政府将进行通报批评。

　　据悉，此次派出的督察组将有“高规格”，届时会有“房地产调控部际联席会议”的成员部门，各派出一名副部长级官员，担任各督察组的组长。同时，由这些成员部门相关对口司局抽调官员、人员，混合组成督察组建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门都参与其中。据称如此高规格的调查组并不多见，上一次出现是在2005年调控之时。

　　同一日，国务院下发通知，要求所有投资规模在5000万元以上的固定资产投资项目，必须上报国务院审批。而此前的国家统计局数据显示，截至10月底，我国城镇新开工项目同比增加13.4%；新开工项目计划总投资同比增长26.5%，增速比1~9月份提高2.3个百分点。

　　投资增长过快、规模过大、低水平的重复建设等问题，显然引起了中央高层的重视和警惕。而在过往，每一次对固定资产投资的调控都无一例外地会波及房地产市场。

　　同时，国土资源部在全国范围内开始了“土地执法百日行动”，作为全国房地产市场秩序整顿工作的重要内容之一，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史11月19日在“百日行动督察整改阶段动员会”上指出，土地百日执法发现了问题集中在“以租代征”、擅自扩区设区、未批先占三个方面，有的地方在对待土地百日执法所查出问题上存在数据不实、等待观望、查处难度大等问题。据相关人士介绍，国土资源部今年加大了对中小户型商品房和保障性住房的土地供应，同时对高档房建设用地实行“最严厉土地政策”。此外，国土资源部还在抓紧制订有关土地批后监管的具体监管办法，针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节，将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式。

　　中国社科院金融专家、房产专家易宪容在接受导报记者采访时认为，新的房地产调控政策或将于近日出台。他说，针对中国房地产行业的发展情况，政府的宏观调控不能再选择过于温和的方式，而要采取果断铁腕的手段进行全面治理，回归市场法则，恢复市场理性。“目前中国的房地产市场民怨很大，如果政府不采取铁腕治理是无法解决问题的。”易宪容对此无不忧心。

　　为百姓担忧的还有国务院总理温家宝。他在新加坡考察的时候，多次表示要学习新加坡好的经验，让百姓居得其所，“老百姓总告诉我：不要忘记房价。”他说这句话的时候，也是11月21日，有人注意到，当时他身边站着的是建设部部长汪光焘。-

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