顺驰事件对中天置业风波的启示

　　张华　　

　　中天置业事件仍被坊间热议。1.7亿元的财务黑洞，140家门店被迫关闭，2000余员工受牵连，受损失的客户无法统计，这些数字使房地产业在这个冬天显得特别“冷”。谁都不希望看到第二个中天置业浮出水面。毫无疑问，蒋飞的出逃并非一朝一夕的冲动，而可能是处心积虑。那么，又是什么原因导致了蒋飞事件发生呢？我们可拿其与当年顺驰的孙宏斌来做个对比。

　　有人说，当年的孙宏斌和现在的蒋飞都倒霉在赶上了地产业紧缩期。确实，今年以来，房地产及货币紧缩措施频出，可谓紧锣密鼓，部委的治理决心显而易见。当年的地产大亨孙宏斌也被2004年的“多炮连发”宏调重重撞了一下腰，正在大步流星扩张的顺驰资金链告急；去年9月，孙宏斌弹尽粮绝。

　　但是，这绝非孙蒋二人倒掉的根本原因。众所周知，孙宏斌当年是由于手笔太大，不断买地，染上了“扩张癖”，最后收不住场；对于蒋飞的倒掉，紧缩期同行的“御寒能力”都比较强，唯独中天置业出问题，显然紧缩不能构成直接的因果关系。有人说中天置业模式害了他。所谓中天模式，即缺乏第三方监管，由于购房款在中介公司账户上都会停留一段时间，客户资金可能被拿去进行扩张。蒋飞倒掉的罪魁祸首真是商业模式的瑕疵吗？笔者不以为然。

　　据广州满堂红地产研究部肖文晓称，中天置业的模式在

房地产市场景气时一般不容易出现问题。但在楼市不太景气的时候，挪用行为的风险就不可忽视了。然而，现在多数房地产中介的运作模式与中天置业基本无异，动辄称“第三方监管缺乏”注定中天置业倒掉的话，整个行业不早已岌岌可危了？这显然是一种“马后炮”且站着说话不腰疼的判断。

　　房地产商孙宏斌当时又是怎么做的呢？

　　尽管其备受紧缩措施的煎熬，但孙宏斌仍然提出在

顺驰2004年销售20亿元的基础上，挥笔将2005年的目标定为100亿元，王石当时称孙宏斌“睁着眼睛说瞎话”。尽管其后的事实证明王石当时一语成谶，但孙宏斌当时之所以野心十足，则在于他对自己商业运作模式，特别是其极高的资金使用效率的信心。

　　孙宏斌当时可谓“胆大心细”，尽管对销售额的设定有大跃进嫌疑，但他在拿地、项目定位等方面可谓恰到好处。拿地多拿郊区，或是有潜力成为CBD的地块，做项目只做中低端的住宅项目。同样，在资金使用效率上，一个40万平方米的地块，从开始施工到开盘销售，只用两个月时间，孙宏斌把资金使用效率发挥到了极致。

　　回头再来看现在的蒋飞，他对中天置业的定位其实一直不明确，表面定位为高端客户，但中端的也做，低端也不拒。事实上在房地产紧缩时期，整个房地产中介的客户定位都已变得模糊，有胡子眉毛一起抓的味道。这种作法看起来并无大碍，但可能正成为侵蚀中天的元素。多重定位容易导致资金规划和运用混杂无序、低效，资金链很容易骤紧。

　　一言以蔽之，孙宏斌与蒋飞的商业模式都不是各自最后拘谨的主因，孙是由于扩张速度太快、手笔太大，蒋是由于资金运作效率太低(个人金钱观暂不考虑在内)，而蒋的这一短处正是孙宏斌当年的优势所在。财经作家吴晓波在《大败局》中在顺驰倒掉后对孙宏斌的评价颇有怜惜之情：“尽管遭遇地产寒流，但孙宏斌将企业的成长性做得如此的刚性，实在是一个很让人遗憾的事实。”如今蒋飞的倒掉，单从行业角度而言，其在资金运作效率上的低能或许也正在被同行所惋惜——他如果能结识孙宏斌，学到其高超的资金运作术，或许就不至于逃之夭夭、成为万众唾弃的罪人了。

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