由深圳房价加速下滑窥测房市冬至

　　房地产市场最早出现“冬天”不是北方，而是南方深圳。虽然依然阳光明媚，但是对于大批拥有多套住房的投资者，以及那些被称为“比米铺还多”的中介来说，严冬已经过早地到来。如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆(11月24日《世纪经济报道》)。

　　我一向认为，商品房虽属具有投资属性的特殊商品，但万变不离其宗，其作为商品任何时候都逃脱不了价值规律作用。价值规律对房市作用表现在现实中必然是房价有涨必有跌涨得凶跌得残，这不以人的意志为转移。上半年深圳房价涨势疯狂，下半年则是无可遏制地逐波下行。深圳市国土与房产管理局公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。事实胜于雄辩，深圳房市图景也是对现时甚为流行甚嚣尘上的房价“只涨不落论”的有力驳斥。

　　我不否认深圳

房价加速下滑受“买涨不买落”投资消费心理的作用，有价落必有观望，有观望必有价落。受大众追求物美价廉消费心理的作用，表现于房市便是于观望中不少新开楼盘选择低价入市。然而房价最终要受供求规律作用而不是“买涨不买落”心理作用，换言之，其取决于真实需求，而不是有些论者穿凿附会出来并动辄拿来说事的所谓“刚性需求”。不无讽刺意味的是，在深圳，曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎一夜之间消失得无影无踪。

　　正如相关权威人士所言：“刚性需求就是指那些自主的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。”“现在的市场需求，主要是换房的人，他们资金实力还比较强。”显然，这种需求不足以支撑现时急欲出货的卖家，而真正自住需求早已被暴涨畸高房价抛到了九霄云外，房价进一步下挫低走的趋势一时半会尚难以逆转。在我看来，深圳房市现状难道不正是动辄将房价畸高归因于“刚性需求”支撑谎言者流的有力反驳和实证否定吗？

　　毫无疑问，房市“冬至”乃理性回归，而这种回归又不能单纯指望市场规律“无形之手”的一元自发作用，其离不开政府宏观调控“有形之手”“该出手时就出手”的自觉助力。人为宏观调控的目的从来就不是干扰客观规律作用，而是试图将市场规律非理性自发作用产生的破坏力降至最小。大抵与全国好多地方一样，目下深圳房地产市场已然进入买方市场。满堂红福田区域总监卞超说，“买方市场令卖方很尴尬。”他介绍，作为中心区域的福田，房价降幅也已达到8%-10%，而在炒房者集中的关外宝安区域，下跌的幅度则达到了20%，仍然应者寥寥，降价曲线仍在继续下挫。

　　深圳房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。银行政策是最重要的影响因素。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放

二手房按揭，成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因，也是对宏观调控实效的现实佐证。

　　雪莱在《西风颂》里吟道：“冬天来了，春天还会远吗？”我想，由深圳而窥及全国，我们是不是可以对房地产市场的当下状态和未来走势得出同样的预言呢？(陈庆贵)

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