房贷紧缩后的典当抉择

　　一边是紧闭大门的银行，另一边是迫切想买房换房的购房人，典当行成为了房贷市场中的通幽曲径

　　★ 本刊记者/陈晓舒(文) 甄宏戈(摄影)

　　“今年9月27日房贷新政出台的第二天，行里的电话几乎被打爆，许多人咨询典当行贷款的利率。直到现在，每天前来咨询的也达到五六十人。”华夏典当行负责房产抵押贷款的士先生告诉记者。

　　据他介绍，大部分咨询的都是典当行的抵押利率，想比较典当利率和银行利率之间的差距，计算到典当行抵押手中的现房贷款再拿去购买二手房是否划算。

　　“新政出台之前，办理房产抵押贷款的人寥寥无几，最多的时候，一天也就五六笔。现在每天最少也能有十笔这类贷款。生意好的时候甚至一天能办理二三十笔，比9月27日之前多出一倍以上的业务量。”士先生表示。

　　在记者走访过的金福典当行和宝瑞通典当行，他们的房产抵押贷款业务量同样是在房贷新政推出之后出现了明显增长。其中，金福典当行在房贷新政推出之前，还从来没有做成过这类“以房换房”的房产抵押贷款业务。金福典当行总经理周忠斌告诉记者：“银行提高买房首付，又缩紧了贷款，许多人为了那多出的一成首付，不得不来典当行筹措资金。”

　　2007年9月27日，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，这个被称为房贷新政的“359号文”要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍。

　　这条规定使得各银行的房贷加按揭、转按揭等业务纷纷自动叫停。在各银行不断调整的同时，等不及的人已经将目光转向了典当行。

　　收益未知的买卖

　　在北京打拼多年的赵红利(音)与丈夫、孩子、公婆住在海淀区一套近100平米的房子里。10月份，她把在老家山西的老父亲接到了北京，父亲的到来，使得居住空间显得更为拥挤。而赵红利早就酝酿着购买一套户型面积更大的房子。

　　在相中朝阳区的一套房子之后，赵红利计算了手头上可周转的资金，远远不够首付额度。而认购的日期马上要到了，急切想换房的赵红利找到了北京市金福典当行。她从金福典当行了解到，房地产抵押典当，月综合费率是当金的2.7%，月利率是0.5%。

　　3.2%，这相当于赵红利在金福典当行贷款100万元，一月之后，就必须支付3.2万元的利息，确实是一笔不菲的费用。

　　但在赵红利看来，一方面家里确实迫切需要一套大房子，但更让赵红利不惜代价的原因是去年一年之间，她意向中的新房所在区域房价几乎翻了一番。照此趋势，与失去这一投资机会相比，3.2%的月利率就并不昂贵了。她相信，这个买卖最终还是会赚钱的。

　　很快，在赵红利交上房产证等证件后，金福典当行对其原有房产进行了评审估价，仅仅两天，赵红利就从典当行拿到了贷款。如今，赵红利已经筹集资金从典当行盘回了老房子，一家人也都住进了新房子。

　　记者从各典当行了解到，房贷新政推出之后，像赵红利这样带有投资心态的抵押贷款者，是办理这类业务的主力客户。典当行方面认为，大多选择这种高付出方式的人都是短期之内能够筹集到资金，并且相信所选房子的上涨能力。

　　据北京房交会上的问卷调查显示，房贷新政后，70.8%的消费者依然相信北京市房价将“继续上涨”。而像赵红利一样，认为在即使更高付出仍会有回报的，也不在少数。

　　事实更加佐证了他们的想法。在北京，不仅第二套住房抵押贷款的首付比例和房贷利率均有提高，同时还出台了增加廉租房、经济适用房等保障性住房供应的政策，房地产调控措施如此密集，仍然没有阻挡房价的上涨。经统计，10月份北京新建商品房价同比上涨17.8%。

　　根据国家发改委和统计局的调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点。6月至10月间，全国70个大中城市房价同比涨幅连续五个月创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。整个三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%。

　　银行“惜贷”

　　其实在赵红利走进典当行之前，向银行申请房贷仍然是她的第一选择。但在她向各家银行咨询抵押贷款后，得到的答复不是无法办理贷款，就是要进入程序，经历漫长而又不确定的审核。

　　尤其是房贷新政的发布，购买第二套的成本提高了30%。不仅第二套房的首付比率被要求增加，房贷利率也从原来参照基准利率下降10%变为上浮10%。

　　根据房贷新政，各大银行开始确定自己的认定标准。其中，中国建设银行、中国农业银行、中国银行、光大银行及招商银行，规定只要贷过款，无论是否结清贷款，在购买第二套房的都属房贷新政规定的第二套房，按照规定中的首付和利率标准。

　　对于银行来说，房贷市场的风险与放贷额度已经用完，是他们进入今年下半年后极度谨慎于房贷甚至“惜贷”的原因。

　　建行研究部9月份发布的报告指出，在央行近年来连续多次加息、个人房贷款支付不断增加的情况下，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。

　　数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿上升至2006年底的11760.66亿。但同时个人住房不良贷款，由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿。

　　商业银行则大多早早地完成了今年的放贷额度。根据前期银行系统的统计，今年商业银行放贷额度已经远远超出央行划定的全年2.9万亿元的预定目标。因此，在央行第三季度的货币政策执行报告中也表示将继续执行适度从紧的货币政策。而银监会更是指令要求“贷款规模逐月递减”。

　　于是，兴业、光大等银行停办了所有涉及加按揭(对已处于按揭状态原有住房的已还款部分再进行按揭贷款)的业务。而北京各银行也开始关上“抵押消费贷款”的大门，规定五环之外的楼盘或房屋不得申请“抵押消费贷款”。

　　因此，不论从风险防控的要求上，还是从年底银根紧缩的情况下，各家银行不得不收紧房贷业务。

　　这一系列的房贷调控政策，不仅抬高了购房者的购房门槛，同时也关闭了一些购房渠道，使得许多在高房价与高回报的房产市场上徘徊的投资客更加“左右为难”。

　　典当行“揽客”

　　一边是紧闭大门的银行，另一边是迫切想买房换房的购房人，典当行成为了房贷市场中的通幽曲径。有典当行老板向记者表示，在9·27新政出台后，典当行的房产抵押业务金额上的增长超过20%。

　　据华夏典当行综合业务部经理李铁军的介绍，在房贷新政出台之后，来做房屋典当有三类，第一类是抵押第一套房来筹措第二套房的首付款；第二类是为了赶紧还清第一套房子的贷款，规避第二套房政策；第三类是买全额交易的

　　在各大典当行中，抵押第一套房来筹措第二套房首付款的占绝大多数，一些典当行出于风险考虑，要求第一套房必须是没有贷款，或者还清贷款的房子。

　　金福典当行的总经理周忠斌解释说：“银行已经停办所有涉及加按揭的业务。那些还在还贷的房子，只能找其他途径进行抵押，如果典当行给抵押贷款，万一贷款人没有能力还款，必须将典当物拍卖的话，就形成银行和典当行两个债权人，在实际操作中，会形成很大风险。”

　　李铁军同时也向记者建议，对急于换房，又还没还清第一套房房贷的客户，可以依靠担保公司或者有担保功能的典当行做代偿，先还清银行贷款，再把房子抵押给典当行，然后，可以将典当行的部分放款先还给担保公司，再购买第二套房。

　　当然，典当业务中贷款3%～3.8%之间的月利率确实令许多人力不从心。相比之下，银行的商业贷款，五年期以上的年利率是7.83%，换算成月利率的话只有0.6525%。因此，李铁军强调说，到典当行只能是进行短期交易，大多都是在两个月内资金就能够周转开。

　　宝恒典当行的负责人则希望记者提醒业主们注意，尽管目前房价是10%的提升速度，但这部分收益并不确定，除非能够在短期之内还贷，否则，通过典当行来“以房换房”确实是个得不偿失的做法。 ★

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