物业税税率选择：要公平还是效率

    吴立范

　　单一税率较二元税率在操作成本和执行成本上更具优势，并无损于公平的原则，且符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势

　　效率优先

　　物业税到底应该是统一税率，还是要按房产不同的面积、价值或用途等确定不同的税率，即税率是单一还是二元？这两种选择背后的实质是在公平和效率、灵活和刚性、成本和收益之间进行权衡和比较。

　　可以说两种类型的税率各有利弊，且都为不同国家所采用。我国的物业税究竟选择哪一种税率，应根据我国

　　单一税率最大的特点是计算简单，操作方便。由于税率是统一的，政府容易征收和管理，纳税人易于理解和接受，大大减少了征税成本和阻力。

　　二元税率则不然，它首先要按房产的特点，如面积、价值或用途进行分类，然后在分类的基础上确定不同的税率。复杂的税率计算起来繁琐，也容易被纳税人投机取巧，逃避高税率和监管。

　　其次，单一税率有一视同仁的特点。所有的房产，不论其用途如何，户型差异(如面积大小、房间多寡、楼层高低等)，也不论业主是家庭还是个人，在划定的纳税区域里统统享用同一税率。这种中性特点，保证纳税人在纳税义务上的公平，也避免加重纳税人的负担。

　　再次，单一税率透明度高。税率一目了然，没有疑问，没有例外和附加条件，无须监控，完全可以由纳税人自己掌握。这在刚刚推出物业税的初期尤为重要。开征物业税需要最大限度地争取到百姓的理解与支持，而人们通常对自己明了的事情更容易接受。物业税涉及范围广，和各方利益博弈。如果决策人制定框架、设立条件，容易造成纳税人的疑问和不理解，进而产生抵触情绪，不利于物业税的普及推广。

　　主张二元税率的观点认为物业税率应当根据物业的用途有所区别，以此体现社会公平。他们强调对普通住宅与豪宅、自住房与投资房、新房与旧房应征收不同的税率。对此，笔者也想就这些具体问题展开税率公平的商榷。

　　普通住宅与豪宅

　　首先，普通住宅与豪宅只是一个相对的概念。如何定义豪宅存在很大的争议。无论我们以住宅面积还是以住宅价值作为区分两者的标准，都存在实际操作的困难。比如，面积大的房屋，不一定是豪华的。同样，位于高尚住宅区的一个小面积单位，也可能是按照豪华的标准建造的。

　　退一步讲，就算我们已经确认某物业是豪宅，是否一定要征收更高的税率才能体现社会的公平呢？物业税是根据住房价值按比例征收的税种。在同样的税率下，一个200万元的豪宅所缴纳的物业税是一个20万元普通房物业税的十倍。所以说，单一税率体现了税收按公平原则调控的职能。

　　此外，政府已经在销售环节上制定了对大户型收取区别性的销售税。除非物业税的目的是惩罚大户型和豪华型住房，多元税率是没有必要的。就笔者所知，目前世界上还没有哪一个国家以户型来划分税率的。

　　自住房与投资房

　　业主拥有一套以上的住房称之为投资房。目前，我国北京、上海、广州等一些大中型城市中，拥有二套或多套住房人数的比例越来越高，而且这些房屋大部分都处于空置状态。也就是说，有一部分人是在利用住房进行投资。物业税对这些人无疑是击了一记重拳。我们还需要以更高的税率加大打击的力度吗？从各国的实践来看，除了新加坡、日本和韩国，所有西方主要国家在征收物业税时，都没有对自住房和投资房设立区别性的税率。以美国为例，尽管税率单一，也很少有人持有二套住房。

　　不可否认，税率越高，对投机打击的力度越大。但是，如果税务人员执行成本太高以至于难以操作，打击也就成了形同虚设。如何界定第二套住宅？是以个人还是以家庭为计算单位？从现在各家银行实行的“第二套房”的认定标准来看，可说是五花八门，漏洞百出，而且难以查证。这些技术难题使多元税率所强调的公平性大打折扣。

　　此外，区分自住房和投资房税率也同样存在着一个公平的问题。比如说，张三有两套住宅，分别为70平方米和80平方米。按照多元税率对他的第二套住宅征收更高的物业税。李四仅有一套180平方米的住宅，总面积大于张三，却享受第一套住宅的税率。其实无论是第一套住宅还是第二套住宅，从其占用的土地资源来说并无差异。从政策可操作的角度，政府可从单一税率开始，然后根据执行结果，再作考虑。

　　新房与旧房

　　这里的新和旧是以物业税法实施为界限。如何处理那些在新税法实施以前的业主，是政府需要考虑的问题。由于以前的业主在购买住房时一次性交付了相关的税费，按照法不追溯既往的惯例，不应征收重复的物业税。他们可以按照其实际缴纳的税费，在新税法开征后予以冲销和减免，直至全部抵销完毕后，再开始缴纳物业税。

　　当然，我们所说的单一税率并不是全国统一的税率，而是由地方政府根据本地区的收入水平和房地产的状况，所设定的在一定纳税区域内的统一税率。

　　综上所述，单一税率较二元税率在操作成本和执行成本上更具优势，并无损于公平的原则，且符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势。

　　(作者为中山大学岭南学院院长，电子邮箱wulf@lingnan.net)

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