李开发：用租售比测定房市泡沫不能照猫画虎

　　⊙ 李开发

　　近三年来，中国的房地产市场投资与投机行为比重剧增，住房的空置率大幅攀升，加之房地产金融总量、房地产价格与房地产GDP总量在整个国民经济中的比重三者高速膨胀。有人照搬国际上的“房屋租售比”指标来判定房地产泡沫。“房屋租售比”即房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，用来评估住房投资价值是否合适或者投资是否过量。“房屋租售比”值的大小，成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。

　　然而，在引用科学的国际指标的时候，一些人陷入了“照猫画虎”的怪圈，忘记了“具体情况具体分析”。笔者希望指出滥用“租售比”的问题所在，并且希望制订政策者不要误读。

　　使用“房屋租售比”这一指标受到多个基础条件限制。

　　第一个基础条件，是一个国家

房地产等不动产税率情况。不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大变化。为此，一个国家是否出台不动产税对房屋“租售比”影响极大。

　　第二个基础条件，是关于房地产消费者的宏观贷款政策。以英国为例。政府规定第二套以上住房，银行的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍，或者不超过夫妻年收入的4.2倍。这一贷款政策从根本上限制了投资人的投资需求。

　　第三个基础条件，是所在国政府对大部分人自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。住房权利是公民生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，因此，这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。

　　第四个基础条件，关于房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。目前世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，但房地产预售制度与我国实行的预售制度是完全不同的。以美国为例，一是建房经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造，在销售时要有楼宇销售计划书。二是商品房全部完工后，楼宇局检查通过，获得入住证，才可正式与购买者签订合同，同时收取房款。三是预售只收定金。四是销售计划书核准后不可改变。而我国的房地产预售制度本来是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。

　　第五个基础条件，国家用于住房开发的土地供给情况。在美国与西欧，土地是私有的，建筑商与业主协商价格。是否建设根据供求决定，能否批准用地则依据城市规划审查决定。而在我国，用地需要政府供应，土地供应情况将直接影响市场“租售比”。

　　第六，住房市场的国内外开放条件。住房对外开放条件松紧也影响着

房价的“租售比”。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以限制，防止推动房价，扩大供需矛盾。

　　第七，关于 “租售比”统计学上范围与取样方式。通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。依据中国的现状，我们应该在各个地区的租售比的基础上加权出整个城市的科学的“租售比”。

　　(作者系《中国经济名家讲坛》副理事长）

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