房价到底该不该计入CPI

　　周清杰

　　●买房具有消费投资双重属性

　　●CPI样本完全排除房价不妥

　　●绝大多数居民购房是为自住

　　●物价指标失真丧失原有意义

　　今年以来，随着猪肉、方便面、食用油、原油等关系国计民生性商品价格的纷纷走高，社会各界对国家统计局每月公布的CPI(消费者价格指数)也给予了前所未有的关注。尽管CPI也呈现出逐月高企的趋势，但许多普通城市居民却感到数据偏低，似乎不能反映生活费用的变动情况。有关专家对此的解释是，首先，CPI是一个平均数概念，与某一个家庭的具体情况会存在一些偏差；其次，公众尤其是城市居民对CPI的感觉偏差更多地是来自于商品房价格上涨因素，因为按照国际惯例，住房属于投资项目，是不计入反映居民生活消费支出水平的CPI中的，所以城市商品房价格的上涨是不会直接推动CPI提高的。

　　从最直接、最一般的意义上说，城市居民购买住房是主要是为了满足居住需要，减少寒冷、炎热、风雨、盗窃、抢劫等外界不利因素的影响，通过减少住宿、吃饭、储物等生活成本来增加生活便利程度，通过富有个性的

装修、家具摆设等提升生活品位，提高幸福度。因此，居民为满足以上需要而进行的购买住房，该支出应属于消费。从某种意义上讲，城市百姓的居住用房与游牧民族的帐篷有着完全相同的功能。

　　我们认为，城市居民的住房支出之所以会有投资性质主要是基于以下事实：第一，由于工作变迁、人口迁移、家庭人口增加等原因，已经购买住房的城市居民有销售原有住房的现实需求；第二，存在住房交易市场，使有以上需求的居民可以找到买主，顺利成交；第三，也是最关键的一点，当居民进行房产交易时，往往可以以比购入价更高的价格出售住房，获得经济收益。这是因为，随着经济的发展和城市化程度的提高，土地用途日趋多元化，需求激增，在建筑用地(尤其是城市)基本不变的情况下，土地价格必然快速上升，所以已经购买住房的居民才可以通过跨期的交易赚取价差，从而获得经济收益。从这一意义上说，经济发展到一定时期后，住房支出“可能”具有一定的投资支出特征。之所以说这种住房支出是“可能”投资，是因为居民的初始支出动机仅仅是为了居住，而不是为了获利。在居住一段时期后由于某种原因而必须出售时，价差收益只是居民售房的伴生物。这类先居住、后出售的住房主要是消费特征，投资性属于附属特征。

　　但是，随着市场经济理念的逐渐深入，部分收入越来越高的居民意识到了在

房价的长期上涨趋势中所蕴含的获利机会，开始用自有资金以及借贷资金购买非居住房产，期待在未来某个合适的时机出手，赚取巨额价差。应该说，这种“为卖而买”的购房支出属于标准的投资行为，已经完全看不出住房支出原有的消费属性了。毋庸置疑，这类购房行为在我国的很多城市已经开始盛行，日益强化了居民住房支出的投资特征，甚至出现了温州“炒房团”这样的专业投资群体。当消费者蜕变成投资者后，房价自然就不是消费者价格指数CPI的内容了。

　　通过以上分析可以看出，居民住房支出的确具有消费和投资双重属性。只要承认这一点，我们就可以得出一个结论，完全将反映住房支出变动趋势的房价排除到CPI样本之外是不恰当的。在目前我国绝大多数城市居民购买住房是以居住为主，且房价持续高涨，成为许多居民生活支出重要部分的背景下，房价不进入CPI的一个直接后果就是物价指标失真。如果CPI不能准确反映居民生活费用水平的变动趋势，那么，它就偏离了其作为测度人民福利水平指标的主要功能，失去了该指标的原有意义。

　　根据以上分析，我国目前的CPI计算方法确实有待商榷，而把住房看作投资是与国际接轨的说法也不能站住脚。资料显示，澳大利亚、新西兰等国是将购房支出视为消费，因而房价变动因素是要计入CPI的。而美国、加拿大以及欧盟一些国家则是将购买自有住房的支出既看作投资支出，也看作消费支出，在CPI计算中也会考虑住房成本的变动趋势。

　　最近一段时期，国内主要银行对居民购买第二套及第二套以上住房开始实施的新房贷政策给我们的信号是：居民的第一套住房与第二套及其以上

商品房可能是有不同的性质特征，需要区别对待。房贷政策的新变化或许昭示着，我国CPI统计的改革需要尽快提到有关部门的议事日程上来。

　　(作者为北京工商大学产业经济研究中心副主任)

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