碧桂园模式再反思

　　房地产开发商碧桂园，眼下已经是相当的出名了。其先是今年在香港IPO募集129亿港元，后又四处圈地，被戏谑为全国“最大地主”，接着，碧桂园创始人的女儿杨惠妍登上了《福布斯》内地首富榜。于是，媒体的聚光灯齐齐照向碧桂园。这家大型的房地产企业能经得起公众推敲吗？

　　11月15日的南方某报头版刊登的一篇报道值得深思。该报透露了一份2006年西部一地方政府与碧桂园签订的某项目的《合作开发合同书》，合同白纸黑字。国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健并对此进行解读。该报道揭露出来的内幕颇多，在此不必一一列举。事实再次表明，在地块出让走“招拍挂”流程之前，地方政府早已内定碧桂园，而开发商表现强势，要求苛刻，甚至是“零地价拿地”。这其中，涉嫌违反国家相关规定的地方何止一两处。

　　其实，早在此之前，“碧桂园西进圈地3万亩风波”已将碧桂园推到了舆论前台。本报11月2日深入调查的《碧桂园河南、湖北三线城市囤地调查》，同样表明碧桂园在大规模拿地的过程中，有许多“拿不到台面上”的幕后细节，其手法皆大同小异，或可称之“碧桂园模式”。

　　其实，这一模式并不让人陌生，其鲜明特征有二：一是“土地为王”，大量获得相对低价的土地是其根本，借此不仅可降低开发成本，而且能够通过囤地获利；其二，“一条龙”式开发，拿地、规划、施工、监理、

　　从一定程度上讲，碧桂园把这一模式市场创新发挥得淋漓尽致。随着今年在资本市场上大获成功，以前仅局囿于广东一地的碧桂园，在强大资本力量的刺激和“督战”下迅速把其特有的“碧桂园模式”推向全国。

　　就拿地策略而言，碧桂园模式并不复杂。在国内房地产市场稚嫩的上世纪90年代，一些地产商曾利用部分一线城市政府急于招商引资的心理，低价圈下大量市中心优质地块，甚至直到现在还有没开发的土地储备。而随着一线城市楼市的渐渐成熟及宏观调控的持续进行，部分中心城市政府已无强烈需求。但是，由于发展的压力在身，由于招商引资任务的急切，中西部少数二线和多数三、四线城市政府依然钟情于土地的经营，于是碧桂园的发挥空间迅速增大，其全国扩张并铆牢这些地方也就显得顺理成章。

　　“碧桂园模式”的形成，有一个先天条件，即操作者浓厚的家族企业色彩。由于家族企业经营机制十分灵活，某种程度上容易产生非常规操作手段。应当指出，企业赢利虽天经地义，但如果“取之无道”，就应该受到社会质疑、舆论谴责，甚至受到法律惩处。当然，碧桂园目前已上市成为公众公司，尽管杨氏家族手中持有大部分股权，但上市企业在公司治理方面要求严格许多。

　　进一步看，正所谓“一个巴掌拍不响”，如果没有部分地方政府的配合、庇护、鼓励，则“碧桂园模式”只能是无本之木。值得社会警醒的是，从2003年本轮房地产宏观调控开始，整顿土地出让秩序、打击囤地等违规违法行为一直是“重中之重”，为此出台了众多政策及建立了国家土地督察制度，缘何部分地方政府依然阳奉阴违，甚至置若罔闻、自行其道？是发展地方经济，更新城市面貌，还是捞取政治资本，乃至权力寻租？答案不言自明。这意味着，房地产宏观调控的任务还很艰巨，相关改革的推进亦是十分迫切。

　　土地是国家的重要资源，是属于全民的宝贵财富。这种财富，并不仅仅属于我们这一代人。如何利用好土地，如何在中国这一轮城市化进程中有效、合理地对土地进行定价，实在是一个非常深刻的命题，值得深入研究与探讨。在土地“协议”转让和“招拍挂”之外，土地的转让是否还有更好的机制，是否能得到更切实的监督，也是非常现实的考题，等待解答。

　　在“碧桂园模式”的背后，有值得深思的问题。房地产宏观调控也确有需要改进的地方。仅从房地产企业发展的角度考量，我国目前房地产业的集中度偏低，现在依然需要鼓励优质开发企业的进一步壮大，依然需要引导行业资源向先进企业聚积。但是，我们必须建立一套自由、公平、公正的市场竞争机制，如果纵容某些企业以“非正规”的手段低价、零地价圈地，则不仅会导致公共资源的低估、流失，而且对其他遵守“游戏规则”的企业也是一种不公。

　　从这个意义上而言，公众特别是媒体，对一些迅速崛起的大地产商获取土地模式，持续全面调查，以推动企业和政府更加重视可持续发展能力，应是必须的行动。

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