李季先：房地产市场调控需要长效机制

　　李季先

　　对于近期因受房贷新政影响已经扑朔迷离的中国房市来说，来自政府的综合调治还远没有结束。

　　除央行11月10日决定从本月26日起上调存款准备金率0.5个百分点，以及央行发布报告称部分城市房价涨幅较高存在非理性因素预示央行会出台进一步措施挤压房产等资产泡沫外，即将于2007年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》把房地产行业投资行为全部列入“限制”行列，也不啻是政府综合调治房市的又一“妙着”。

　　从房贷、

土地新政，到此次的外商投资目录对房市间接釜底抽薪，政府调治措施一个紧接着一个，中国的

房地产市场终于迎来了弥足珍贵的制度缺陷消弭期，尽管这个消弭期由于宏观经济形势的需要和各方面博弈的限制可能需要持续很长一段时间，甚至出现反复。譬如开征物业税就因牵涉多方面博弈主体的利益，不大可能在短期内推出，而将外资完全依监管部门的意愿拒之于内地房地产业之外，也并不现实。

　　不过，就此次房市调治的目的而言，次第出台的房地产新政对弥补房市制度缺陷并使之与国情契合，其制度加固意义自无疑问。

　　周边发达国家的经验及我国此前的调控实践表明，在房市存在制度缺陷时，频频出台并行之有效的房市调治措施不仅可以从经济层面上抑止房市泡沫，而且还可以从政治层面上消弭因房产资产泡沫所引起的社会积怨，有助于政府在民众最为关心的民生问题上赢得民众支持，并使社会趋于和谐。恪于内地大部分城市的房产价格已严重脱离多数居民的收入水平，并使居民的可支配收入较之于快速上涨的

房价处于不断下降之中，长此以往，房市对经济繁荣的拉动效应将因其累积民怨而从根本上失去正当性。

　　要有效调治房地产市场，关键就是要充分认识房屋的民生效能先于房屋的投资工具效能，对政府而言，在前一效能没能基本满足的情况下，要坚决抵制后一效能实施且不得为其实施创造条件，然后在此基础上法律政策一统，并不折不扣执行。

　　具体来说，政府部门调治房市要重点关注三个方面的问题。首先，选择猛药治市还是政策上的和风细雨要兼顾经济安全和民生，即使是主要基于经济安全出台的房市政策，如果关系到民众福祉，也要经得起民生拷问，特别是在房市这样的主要以民生为基点的领域。政府应以贴近民生、争取民心为己任，不能舍本逐末片面追求房地产对经济的拉动作用。

　　其次，房价调治要注意利益平衡，不同利益阶层都能在政府出台的相关政策中找到惠及自己的位置。政策单纯惠及某个群体或阶层都不是当下政府应该选择的理性房市调治政策。当下的房地产市场调治政策中有一种向弱势群体倾斜的倾向，这是好事，但过犹不及，要避免将个别阶层譬如中产阶层变成政策夹心饼干。

　　最后，要结合上述第一个问题，择机推出房地产市场长效机制，以彻底消弭存在于中国房地产市场中的物业税缺失等制度性缺陷。缺少长效机制是影响中国房市健康发展的主要症结所在，建立以物业税、以有效供给为基础的居者有其屋制度和土地有效流转制为核心的房市长效机制是目前摆在政府面前的一个迫切任务。在这方面，早做比晚做要好得多。

　　(李季先 北京)

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