国土部新措施严打囤地行为 大地主们还扛得住吗

　　层出不穷的“地王”新闻以及节节高升的房价终于逼出了房产调控的杀手锏。从有关部门陆续推出的一些政策来看，下一阶段的主要调控对象就是那些囤积了大量土地的“大地主”们。

　　文/本刊记者江南

　　2007年10月26日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。

　　国土资源部有关负责人表示，最近有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注热点。如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。为防范房地产开发企业“囤积”土地，缩短土地开发周期，促进供应土地及时开发，尽快形成商品住宅供应。

　　囤地之风日趋严重

　　仔细分析一下就会发现，有关管理部门将近期房地产调控的重拳打向房地产开发商的囤地行为，并不是没有来由的。今年上半年，

房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成了开发商的“土地储备”。这种情况下，开发商“囤地”行为已经直接造成了房产市场的供求紧张。

　　国家统计局发布的统计数据显示，今年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。

　　广东的统计部门更是公开质疑省内的开发商有“囤地”倾向。

　　上半年，广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%。但本年完成开发土地面积1149.53万平方米，比上年同期减少228.58万平方米，下降16.6%。“囤地”倾向十分明显。

　　建设银行研究部的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。

　　上市公司囤地最疯狂

　　据统计，国内的上市公司是最疯狂储地的房地产开发企业。

　　以最著名的房地产公司万科地产为例，其一改过去“现金为王”的策略，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中2006年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到2007年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步伐丝毫没有停止。

　　另一家上市不久的地产公司北辰实业也丝毫不逊色，今年7月，其联合北京一家公司以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”，仅仅这一幅地王，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备。

　　老牌房地产企业金地集团2006年年报显示，到2006年末，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。

　　与北辰实业上市时间接近的保利地产同样频频拿地，数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年房地产开发所需。

　　四大措施打囤地

　　针对房地产企业愈演愈烈的囤地行为，国土资源部近日发文，明确规定一系列具体措施。

　　一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。

　　二是合理控制单宗土地出让规模。大宗地出让不利于市场竞争，不利于市场调控，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。

　　三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。

　　第四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

　　专家指出，上述国土部门提出的防范开发商囤地的具体办法中，尤其值得注意“开发周期原则上不超过三年“这条办法。虽然规定开发周期早有说法，但在各地土地政策中没有得到切实的落实。

　　这项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。

　　“地王”出现频率将下降

　　国土部的“四条措施”并不是孤立的，此前9月28日也由国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

　　国土资源部有关负责人表示，近年来，一些地方存在受让人只缴纳部分出让价款，地方政府就按土地受让人缴纳出让价款的数量分割发放建设用地使用权证，土地受让人再用该建设用地使用权证申请抵押，并用抵押贷款支付剩余土地出让价款。

　　为此，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。

　　根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟订出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放建设用地使用权证。

　　同时，土地供应还和国家力推的“廉租房”制度挂钩。国土资源部有关负责人强调，各地要及时落实有关规定，调整土地供应结构，保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地。要求省级国土资源管理部门在编报每年土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。

　　并且在计划中必须明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。若廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地低于申报住宅用地的70%，不得批准用地。

　　专家认为，对于房地产市场来说，不得分期付款将使动辄成交总价数十亿的“地王”大大减少。因为此前有不少开发商都是在高价拿下土地之后拖欠土地出让金，甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度。此外，还有很多开发商获得部分土地使用权之后进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发，如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。

　　过去两年来，全国越来越多的“地王”，有不少就是利用了这种资金撬动方式展开的。故此有专家认为，对于那些动辄拥有上千万甚至几千万土地储备的“大地主”们来说，根本没有几家能在三、五年内同时开发完成，它们即使不退地出来，也势必不太可能继续大规模拿地了。

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