物业费收缴之惑

　　张昌辉

　　前几天跟笔者所在小区物业管理人员聊天得知，小区的物业收费率一般只在七成左右，很多物业管理企业甚至仅能达到五成上下。

　　这位管理人员说，交费率越低，服务越差，服务越差，交费率更低，恶性循环，矛盾升级。业主指责物业公司服务差，物业公司抱怨业主素质低，各执一词。

　　其实，物业费收缴的矛盾不是今天才生成的，从中国房地产市场交易启动的那天起，它就与城市市民的生活相生相伴着，至今没有得到有效的化解。

　　

物业费收缴的矛盾既有表层的诱因，又有深层的根源。表层的矛盾通常表现为，或小区发生家庭被盗、车辆丢失，或小区楼道卫生没有清理、维修申报久拖不决等，业主追究物业企业的责任，而物业企业则拒绝承担，于是业主则以拒交物业费相要挟。

　　深层的根源则是，物业公司收费没商量，自作主张，既没有听证，也没有征询业主的意见。业主呢，没有感觉自己是主人，反而被要求做这做那，一直处于被“管理”的状态，所以内心里的不满和牢骚愈积愈深。

　　其实，只要物业公司能够正确定位，转变理念，真诚服务，合理收费，账务公开，相信业主们也会积极配合，毕竟物业服务的质量与业主们的

生活质量息息相关。

　　现实中已有不少值得仿效的样本，比如北京万科的物业。据悉，北京万科物业一直坚持实行“管理报告”制度，即不仅每季度向业主公布管理费的收支情况，还将各类设施的运行情况、房屋设备的保养情况、保洁绿化的管理状况、安全管理状况等，详细地向业主说明。所以在北京万科，物业费的收缴一直不是问题。

　　这就是说，只要物业收费科学透明，物业费的收缴困局还是可以破解的。当然，业主们也要与物业公司多加沟通，不能遇事即以拒交物业费的消极面目出现。事实上民主自治既需要一定的素质和能力，也需要一定的热情和精力。

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