王力：查处土地违法应冲破局部利益掣肘

　　⊙ 王力

　　针对近来某些高校欲采取“土地置换”方式“卖地还债”的问题，国土资源部有关负责人最近明确指出，对这一做法，国土资源部高度关注、高度警惕，一经发现，坚决制止。

　　高校采取“土地置换”方式“卖地还债”是非常明显的违法之举。高校用地为教育用地，属国有划拨土地。而按照现行法律规定，划拨土地转让或改变用途必须经过严格的法定程序，土地出让收入也必须实行严格的收支两条线管理，高校根本无权擅自转让国有划拨土地，更不能用所获收益抵偿债务。

　　但是，高校采取“土地置换”方式“卖地还债”却得到了教育部有关官员的支持。今年9月12日，有教育部官员在答记者问时指出：“2000多亿元的高校债务应该认真对待和解决……要求各学校在各地方政府的支持下，采取一系列重要的措施偿还债务，比如可以进行土地的置换。因为在建设新校园过程中，实际上形成了很多新的资产，有一部分校园是可以置换的。而很多学校已经通过校园置换，把这部分债务偿还掉了。”

　　而在此之前，辽宁省教育厅等部门2001年底发布的《关于推进辽宁省高等学校建设和发展的若干意见》就提出，“鼓励有条件的高校通过资产置换、结构调整、资产重组等方式盘活资产存量”，并特别提到，“高校通过土地资产置换方式重新选址建校，原校址改作商业、住宅用地的，所得土地收益，返给高校用于新校园建设。”

　　高校采取“土地置换”方式“卖地还债”的做法，引起国土资源部的警觉，国土资源部明确叫停这一做法，是以我国现行法律规定为依据的，而教育部门支持高校“卖地还债”则是基于高校现实的困难所考虑，当这两种利益诉求发生冲突和碰撞的时候，执法者应该作何选择？有一点是必须明确的，任何一个缺口的打开都可能意味着决堤危险的到来，国土资源部应该冲破利益的羁绊严格执法，同时，教育部门也应该以大局为重，采取合法的途径解决高校债务问题，而不应因此触碰法律界限。

　　同样的问题还发生在地方利益与土地执法部门的冲突上。目前，开发商囤积土地现象严重，而我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就已经明确规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，“满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。但是，由于地方政府利益身陷房市之中，他们听任土地闲置问题的长期存在而不严格执法。这是导致土地大面积被囤积的根本原因之一。

　　特别是最近几年，房价持续上涨带动地价飞涨，一些开发商拿到土地后故意拖延开发以坐享土地升值之利。而地方政府为了拍卖出更高的价格，放任开发商的这种囤积行为不管不问。从个别城市清查土地闲置情况的结果来看，一些上个世纪90年代出让的土地现在还没有开发。在法律规定两年即可“无偿收回”的严厉规定下，这种严重的土地闲置行为倘若没有得到某些地方政府的支持是难以想象的。

　　如果开发商囤积土地不及时开发，会进一步加剧土地市场供应紧张。为解决这一问题，国务资源部最新规定，为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。同时，对那些象征性开发一点而囤积大部分土地的做法，国土资源部也规定：“对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。”

　　这意味着，国土资源部在查处土地违法方面有了更为明确的目标，但执法要取得良好的效果，仍需得到地方政府的支持，否则，土地违法问题仍难以取得实质性效果。除了继续严厉查处土地违法行为，还应该对包庇、纵容土地违法行为泛滥的各级官员进行问责，以使得土地执法能够冲破部门利益、地方利益的羁绊，使违法者及时受到应有的惩处。

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