房价为什么降不下

　　作者：扈洪波

　　房价应该是当下中国最恼人的财经话题了。今年上半年，全国大中城市房价平均上涨了7.1%。其中深圳、南京、北京等城市更是上涨了10%以上。面对居高不下的房价，政府手忙脚乱，百姓啧有怨声。那么，房价为什么降不下来呢？短期内房价会下降吗？

　　其实，在一个市场机制较为完善的环境下，任何一种产品的价格发生了畸高畸低的问题，都可以从市场的供求关系中找到答案。房价也不会例外。简单的说，房价高企是住房市场供求不平衡造成的，其中最主要的原因是供应短缺，供不应求。具体说有以下几个方面的原因：

　　需求旺盛，住房市场的需求空间很大

　　关于中国城镇居民对住房需求的预期到底有多大，国内比较通行的判定标准是中国人均居住面积的国际比较。据官方公布的数字，目前中国人均居住的面积已达26㎡，官方也有人说这个数字在世界上属于比较高的标准。同期美国的人均居住面积是60多㎡，日本大约是40㎡。但这个算法与国际通行的统计标准是不一致的。中国人均居住面积是按建筑面积计算的,而中国以外地区的人均居住面积是按实际使用面积计算的。如果把目前人均建筑面积还原成人均使用面积的话，则中国的人均居住面积只有十几平方米。另一方面，2005年城镇居民家庭的恩格尔系数已从2000年的39.4%下降到36.7%(恩格尔系数在60%以上为绝对贫困；50%-59%为温饱水平；40%-49%为总体小康水平；20%-30%为全面建设小康水平；20%以下为现代化水平)。如此说来，目前住房市场上存在着巨大的需求空间，供不应求的局面将持续较长时间。

　　短期内土地供给相对不足，也造成了市场供应偏紧

　　2005年以来的宏观调控中，土地政策的调整和近一步规范土地市场的系列措施，客观上起到了抽紧地根的作用，城市房地产开发用地被进一步紧缩。土地供应的偏紧客观上也造成了住房产量的减少。最近以来，上海等城市的政府已经意识到这个问题，开始增加土地的供给。但由于住房作为一种特殊商品，生产周期较长(一般需2年以上)，这又加大了对市场供给的压力，所以近期内市场供给偏紧的状态也不会有大的改观。

　　中低价位供给偏紧，市场结构不甚合理

　　近几年各地政府都加大了经济适用住房的建设力度，但还远远不够。目前我国住房市场中为低收入人群提供的经济型低价住房大约占总量的1/3，与实际需要(比如50%)差距悬殊。但由于目前经济适用住房的运作基本上采用市场化的方式，政府仅仅减免了土地出让金和一部分城市基础设施配套的收费，土地补偿的成本仍需购房者承担。所以，在大中城市中，经济型住房的价格也不低，而且房源严重短缺。如果经济型低价住房的供应量再提高一些，客观上也会舒缓房价的过快上涨。但由于短期内政府的转移支付还不能用于经济型住房的建设，增加经济型住房的供应量难度极大。

　　城市化运动将会大规模拉动大中城市的住房需求，房价上涨在未来是一个长期的趋势

　　中国正处在城市化运动的早期，从现在开始到未来的几十年内，中国现有的大中城市将经历一场超大规模的城市扩容，将会有几亿农村人口移民到城市中，其规模和速度将是人类历史上空前的。以中国目前的经济发展趋势推断，很难想象这种城市扩容运动会半途而废。相反它将会给现有的大中型城市带来巨大的住房需求。这种扩容是不以人的意志为转移的。只要市场机制存在，由于中国东西部经济发展条件的巨大落差，人口会自动向沿海等经济发达地区转移。

　　需求中的非理性预期也是房价上涨的重要因素

　　现在的问题是官方可能过高地估计了市场中非理性预期对需求的影响。把抑制房价的希望过多地寄托于降低人们的非理性预期，这也是近年来宏观调控对房价影响不大的主要原因。

　　总的来说，在一个相当长的时期内，中国大中城市的房价不大可能会大幅下降。其实，回顾近一、二百年的世界财经史，房价大规模下降的案例也是很少的。但房价是一个关系到百姓民生的敏感问题，房价过快增长超过了大多数百姓的承受能力，会引发社会矛盾,增加社会不安定因素。所以，问题的关键在于抑制房价的过快增长。

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