调控之下 房产再也难当大御

　　激进之御

　　调控之下，房产再也难当大御

　　在一般人的概念中，房产投资是规避未来股市风险的最佳选择之一，但由于一系列政策的出台和整个行业的新局势，房产投资可能不再是稳赚不赔的投资渠道，只有那些具备一定专业知识和对行业有了解的人，才能找到新的机会

　　采访·撰文=丁凯

　　“由于目前贷款利率不断上升，租金回报不断降低，税费严格征收，导致短期对于房地产的投资已经基本无利可图。”2007年9月27日，央行、银监会发文宣布上浮第二套住房贷款利率之后，北京中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰表示。

　　有分析师认为，从市场的整体情况看，

房地产的投资价值逐渐被宏观调控和来自各个方面的影响洗刷殆尽，从资金质押、投资回报等几个方面看，房地产与其他投资品种相比已无明显优势。

　　房价或见拐点

　　新房售价的变化，将直接影响房地产的投资需求，而按照北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅的看法，2008年第二季度，北京新房售价将出现拐点。“我认为明年第二季度前后，北京可能会出现房价的小幅回落，但这并不是一个硬着陆的过程，可能会经过一段时间的僵持，随后出现1%～2%的下滑。”张寅说。

　　张寅认为，可能造成以上局面的原因是北京新房成交量的持续下降、未来可能出现的加息、第一批限价房投放市场以及全球经济周期对中国的波及。

　　最近1年多以来，北京新房的成交量始终保持下降，今年前7个月，北京商品房现房和期房销售面积同比分别下降39.4%和14.6%。“目前的房价已经使对住房有实际需求的购买者望而却步。”张寅说。

　　与此同时，房地产贷款的利率还在不断提升。“到明年一季度，应该至少还会出现两次甚至3次加息。”张寅和李文杰都认为目前加息通道对房地产投资已经产生了明显的影响。

　　投资回报缩水

　　“北京的租金回报率一直在下降。”李文杰说，2007年9月与2007年4月相比，北京市中高档住宅租金有所下降，4月的租金回报率在4.49%左右，而9月的租金回报率则只有4.15%，下降的原因主要是租金的上涨幅度远远赶不上房价的上升水平。所以在房价上升较快幅度较大的时期内，就必然形成租金回报率持续下降的态势。

　　李文杰认为：“如果租金收益率不及贷款利率，甚至远远低于贷款利率,那么以出租的方式投资房地产将是一种高风险的行为。”目前的5年期贷款利率约为7.83%,从中原地产的监测和统计看，平均的租金回报约在6%～7%，高档公寓的水平更低。

　　一名陈姓的香港投资者告诉记者，在2004～2005年前后，他在北京购置了两套高级住宅用于向外企员工出租，“回报率达到12%，香港中环的顶级楼盘也不过5%～7%，而北京的投资回报也会逐步下降，当这个数字低于7%的时候，就是我退场的时候。”

　　变现能力孱弱

　　“当然，如果房子出售后获得的溢价能填平租金方面的损失，这种投资仍然可以进行，否则就没有太大意义了。”李文杰说，但实际上，房地产产品原本变现能力较弱，由于眼下各种交易税费的严格征收，这种变现能力进一步受到抑制。

　　2006年国家九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。

　　2006年8月1日开始，按照国税总局的规定，国内居民在进行个人

二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳

个人所得税，该税率为固定的20%。

　　就李文杰的观察，今年成交的二手房交易，卖主仍然是赚钱的居多。“不过从成交的情况看，多数卖主的房子都已经持有超过3年。”当然，其中包括因各种目的—比如炒股—而将房屋套现的情况。

　　财务成本高企

　　考虑到房地产投资对资金占用量相对巨大，其投资收益就更打折扣了。9月27日，央行和银监会已经宣布将第二套房的首付定为不低于40%，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　在实际执行的过程中，一些银行已经将第二套房的首付提高到50%的标准，这在北京，对于购买中高档住宅的买房人来讲，意味着至少超过50万元的资金投入，相对其他投资品种，房地产投资的优势进一步萎缩。

　　同时，房地产投资仍需计算回报收益是否足以弥补各种损失。李文杰认为：“由于中国的统计规则，房地产在CPI中的权重只占13.2%，远低于国际平均30%的水平，因此，在房地产行业中，实际上CPI是远远被低估了，也就是说房地产行业的通胀远远超过人们的估计。”

　　因此，假设以CPI8%左右的水平计算，闲置资金的实际购买力将在大约8年后缩水近一半，而如果用于投资的房产在那个时间的价格增长没有达到一倍左右的水平，这种投资实际上并不划算。在首付仍为30%的时代或许可以认为利用30%的资金杠杆撬动较大幅度的房屋增值获益颇丰，但随着首付的提高和未来的加息，房地产投资的价值已经需要重新评估。

　　进场资金缩减

　　在上述因素之外，几乎可以肯定的是房地产投资的进场资金目前呈下降态势。张寅认为，在房地产的真实购买需求因高企的房价而却步时，支撑房地产投资的重要资金来源是外来购买力量，其中主要是国内的异地购买和海外资金的支持。

　　一个明显的例子是9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急剧下挫近2/3。“这主要是因为六七月间，深圳采取限制措施，规定香港居民在深圳只能拥有一处房产。”张寅认为。

　　在北京房地产市场，传统上认为山西买家是较大的外来投资力量，“从最近的情况看，在北京买房的山西人渐渐少了，这股力量渐渐变弱；海外资金由于有政策限制，目前也比较敏感，较难进入；而温州炒房者的名字已经很久没有出现在媒体上了。”张寅说。

　　一直以来，对于房地产这个地域性极强的行业，国内一线城市的最高档楼盘的购买，往往都由外来购买力支撑，而眼下，各方外来力量都逐渐退却，昔日敏感的投资者们似乎嗅出了获利空间压缩的味道。

　　就市场整体来看，房地产显然已经不适合充当投资工具，但仍有少数机会需要对行业把握较为精深的投资者甄别。“相对股市等投资方式，房地产毕竟还是一个风险较低的领域，在同一个城市的不同区位，甚至同一区位的不同项目，也有风险高低之别，今年1到3季度，CBD有些项目上涨幅度超过1万元，所以我的建议是房地产还是适合中小投资者进行较长期投资的，当然前提是要对你选择的项目有充分的了解。”李文杰说。

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。