政府如何撤身商业用途的征地拆迁

　　建设部政策研究中心科研处处长文林峰认为，政府只能为公共利益储备土地，即政府的土地储备供应主要用于保障性住房用地，基础设施和公益事业等。而涉及商业用途的征地拆迁，则应采取市场化的交易方式，逐步减少政府的干预程度

　　【背景】《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过，将自2007年11月1日起施行。该规定对招拍挂的程序作了较为详细的规定。

　　该规定第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”　而第二十四条强调：“应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

　　第二十三条重申：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

　　中国自2002年起开始对经营性用地全面实施“招拍挂”制度。虽然当时的政策已明确规定购地者需要付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。但是，实际上这几年来实行的效果并不理想，很多开发商通过分期付款，分期拿证，滚动开发的模式，用较少的资金操纵多个大盘，造成土地储备越来越聚焦在少数大开发商手中。

　　近日，建设部政策研究中心科研处处长文林峰撰文，对未来土地市场调控措施提出了几点建议:

　　一是改变单一的价高者得的竞价规则，建立综合指标评分系统。要淡化政府在土地供应市场的经营者角色，强化其调控市场的作用。修改完善中标规则，否则，在一个单边供应的市场里，地价只会不断上涨。

　　二是在招拍挂条件中明确土地供应条件。对于普通商品住宅项目，要在招拍挂的前置条件中，明确设定套型面积控制标准、建套率、容积率、建筑高度、开竣工时间和预销售时间，并在合同中载明,作为开发建设过程中监督检查的法律依据。

　　三是培育和规范土地二级市场。按照“总量控制、严管增量、盘活存量”的原则，在土地来源合法，权属清楚，符合规划，并纳入土地统一供应计划的前提下，存量土地的使用权人可以在土地有形市场内，采取招标拍卖挂牌等公开方式依法转让，建立供应主体多元化、丰富市场交易形式的土地二级市场，深入推进土地市场化进程。在二级市场，要明确政府优先购买权的行使条件、范围和程序，完善土地收购储备制度，即对违法违规、低价转让等影响正常市场秩序的交易行为，可以由政府优先收购纳入土地储备。

　　未来的重点工作:一是如何有效收回大量闲置土地；二是根据物权法的要求，政府只能为公共利益储备土地，即政府的土地储备供应主要用于保障性住房用地，基础设施和公益事业等。而涉及商业用途的征地拆迁，则应采取市场化的交易方式，逐步减少政府的干预程度。因此,要尽快出台相应的法律规定。■

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