圈钱高地价和高房价的三角畸恋

　　杨红旭

　　昨天，经过53轮竞价，“杭一棉”地块，以15588元/平方米的楼面地价“王者之相”被远洋地产和另一家北京企业联合竞得。令人惊讶的是，这一楼面地价已超过周边楼盘现售价。而这种“面粉贵过面包”的情形已不是第一次出现。

　　胜出者远洋地产，完全是一副“资本英雄”凯旋的姿态。9月28日，远洋地产在香港联交所正式挂牌上市，首日股价大涨42.86%，总募集资金119亿港元，成为继碧桂园之后，第二家募资超百亿元的内地房地产企业。大笔圈钱——高价竞地，这完全是合乎逻辑的融资、投资之道。这也是近期各地高地价的创造者清一色都是上市公司的原因所在。

　　今年7月，底价为46.38亿元的长沙新河三角洲地块以92亿元成交，成为全国 “新地王”，其“东家”同样是来自北京的北辰、城开联合体，而北辰则是去年才由香港回归A股。从市场的角度分析，高地价频现的原因有三：一是住宅用地供应偏紧，优质地块尤其稀缺；二是地产企业呈现强者愈强的趋势，大企业之间的竞争越来越激烈；三是由于

房价上涨的良好市场预期，地价上涨难以抑制。从一定程度上讲，“地王”现象是土地“招拍挂”出让制度、楼市持续繁荣等孕育出的必然产物。

　　同时，高地价也是房价飙升的重要推手。国家统计局数据显示，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。相较可知，今年以来地价上涨的轨迹与房价非常吻合。更值得关注的是，今年一至三季度地价上涨幅度(12.8%)，比房价增幅(6.7%)高出约一倍！如果考虑到项目开发周期的影响，地价推高房价的作用力还有一个慢慢释放的过程，目前已如此高价拿地，则未来一到两年中国房价的调控难度可想而知。

　　那么，问题的关键在于两点，一是上市企业高价圈地合不合理，二是有关部门在其中充当了什么角色。先分析一下大型上市企业。应该说，由于

房地产业是资金密集型行业，在实行“招拍挂”之后，资金雄厚的企业必然在拿地中处于绝对优势地位，经营性住宅用地，尤其是优质地块高度集中于上市企业，是必然趋势。而且，大型上市公司影响部分地方政府的能力很强，在某些中西部城市和三、四线城市醉心于招商引资的情形之下，他们很容易在拿土地过程中得到优惠和眷顾。在巨量资金的驱动下，目前上市公司高价拿地已出现非理性倾向。大量土地集中于大型企业手中，比如大盘必然采取分期“滚动开发模式”，客观上容易出现囤地现象，这与宏观调控精神背道而驰。

　　从政策与体制上考量，目前我国的土地出让及管理制度还有需要完善之处。比如，缘何国土资源部早已明确限制大幅经营性用地出让，几千亩的大盘仍大行其道？比如长沙全国“地王”就达1177.8亩，而几千亩、上万亩的超级大盘也并不少见，尤其是在二、三线城市。再如，挂牌和拍卖都遵循“价高者得之”的原则，这体现了市场机制，但在目前房价上涨预期强烈、大型地产商圈地冲动炙热的情况下，应该调整、完善这一“游戏规则”，以使地方政府和

开发商都变得理性一些。

　　日前，在万科新标志北京发布会上，地产领袖王石表示，万科一直坚决反对囤地、反对捂盘，而且今年以来募集的上百亿元资金100%投到了指定项目。暂且不管王石所言百分百属实，还是虚中有实，实中有虚，至少万科比较注重“企业公民”建设，比如正在进行中的旨在“解决城市低收入人群住房问题”的“海螺行动”。但不可否认的是，目前我国房地产开发商仍是一个鱼龙混杂的群体，为树立竞争优势而漠视风险高价拿地，为贪图扩张而违反证监会禁令从股市融资买地，为追求短期暴利而不惜顶风囤地捂盘，如此非正常现象比比皆是。作为“父母官”，有关部门是该考虑干预高地价、上市公司、高房价之间的“三角畸恋”了。(本文作者为上海易居房地产发展研究所所长助理)

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