第二套房震荡

　　“央行第二套房贷政策吹向房产调控号角”的大标题频频出现在最近的媒体上。

　　然而，令人费解的是，在新政出台了近一个月后，居然没有任何实质性的细则跟进，令各地的银行一片混乱。界定“第二套房”真的这么难吗？究竟是各地银行们在“捣浆糊”，还是这个政策本身有缺陷呢？

　　文本刊记者江南

　　2007年9月27日夜，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，确定将第二套住房首付提高至40%，同时贷款利率提高10%。 　

　　“第二套住房”迅速被市场解读为“房产第三次调控”的重型武器，房地产股急剧下跌，一、

　　然而，人们很快发现一个奇特的景象。关于如何认定“第二套房”，市场产生了重大的分歧，部分银行推出了五花八门的解释，而购房者则陷入了迷惑。

　　第二套房认定困难

　　2007年10月19日中午，距离《通知》颁布已经过去了20天多了，在美国彼特森国际经济研究所主办的中国汇率政策研讨会上，央行副行长吴晓灵就人民币汇率问题发表了演讲。会后接受媒体采访时她称，关于第二套房贷的政策，“现在我们还没有得出细则的消息，但央行已经给商业银行作了风险提示，他们应该根据自己的安全去掌握。” 　

　　这个非常模糊的措辞居然就是目前为止人们得到的关于《通知》细则的最新版本，显然，它的不确定因素还是很多。 　

　　据了解，在9月27日发布《通知》发出后，央行和银监会有关负责人答记者问时表示，所谓“第二套房”，指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房；而“首套自住房”，则指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。 　

　　但实际操作却似乎并不如此轻松简单。近一个月来，光大银行、建行、交行、兴业银行等多家银行分别给出了自己的理解，尤其对购房者十分关心的“第二套房认定以个人为单位还是以家庭为单位”并不统一。10月12日，央行、银监会召集工、农、中、建、交等五家大型商业银行信贷部门负责人，讨论“房贷新政”细节问题，据称监管层已确定以户为单位界定第二套房。结果，19日又传出了吴晓灵称并未统一细则的消息。 　

　　目前业界盛传的关于“第二套房”的认定标准有以下几种主流的版本：以个人为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受第一套房待遇；以家庭为单位，还清以前贷款的，享受第一套房待遇；以户为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受第一套房待遇。

　　很容易看出，争议的焦点主要在两个方面：首先，是以“个人”为单位还是以“家庭”为单位划分；其次，“贷款还清”是否标志着贷款的经历被一笔勾销，清零重算。

　　这两个争议对《通知》的实施也显然有着重大的影响，如果以“个人”为单位，意味着对已婚者来说实际上就是从“第三套房”起执行贷款利率、首付比例上调的政策；而如果以“贷款还清”就意味着归零来计算，那种依赖资金滚动炒房的行为将成为法外开恩的对象。

　　商业银行面临分歧

　　由于具体操作细节与技术上的诸多不明确，第二套房房贷新政使急于购买或打算购买第二套住房的购房者陷入困惑，甚至对各商业银行将统一操作细则还是在大原则下各自为政都弄不清楚。

　　目前流传最广的消息是，监管部门可能暂时不会下发细则，由各银行将自己认定的标准报银监会备案，不过目前尚未有银行备案的公开消息。

　　“目前的现实就是银行们各怀小算盘，谁也不愿先公开自己的方案。”一位不愿透露姓名的银行界人士称。

　　对绝大多数银行来说，“房贷”是“优质资产”已经成为共识，哪怕央行和银监会再三提示风险，但谁也不愿过多折损眼前利益，可是在目前央行大力回收流动性、一再提示金融风险的背景下，谁也不敢出头成为众矢之的也是一个共识。两难之下，大家选择了在部分城市试点探听风向的做法。

　　此外还有公积金贷款与商业贷款的衔接问题。由于目前各家银行都将公积金贷款排除在第二套房贷款新政的范围外，如果购房者第一套或第二套住房是采用公积金贷款，另一套又是采用商业贷款，那么是否适用、怎么适用第二套房贷款新政又是个既麻烦且现实的难题。不同银行在公积金贷款与商业贷款两种业务上的发展水平各不相同，客观上更加大了细则协调的难度。

　　半年内可建成数据库

　　市场对《通知》的另一重担心是，即使完成了标准的制订，执行上如何保证？中国是否有足够的征信系统来促使这个政策得到落实？

　　央行副行长苏宁在9月27日通知发布后曾表示，第二套房的界定在技术上并不难，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”。 　

　　但是也有人指出，央行的征信系统要全面反映出一个家庭的购房情况依然很困难。　

　　据《财经》杂志报道，中国人民银行征信局局长戴根有最近在接受采访时表示，有关“第二套住房”的甄别，目前尚不能完全在央行征信系统中反映出来。 　

　　戴根有表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。然而，对于整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。因为，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。 　

　　据戴根有介绍，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》(下称121号文)、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议。由于涉及到跨部门协调，相关资料汇集工作一直悬而未决。他表示，如果法律授权到位，央行征信局完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。目前情形下，认定“第二套房”还需要各大商业银行自己掌握，如果商业银行对房贷款风险有比较充分的认识，能入户做尽职调查，就能了解清楚基本情况。但是这一做法成本高昂，加上各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，实际执行恐怕有一定难度。 　

　　对房价影响成疑

　　市场人士认为，“第二套房”新政体现的是国家最高管理层对房地产贷款可能导致的金融风险的极度担忧。

　　房地产行业研究者武建东就认为：2006年中国城乡住宅总量大约为375亿到380亿平方米，房地产市场价值也达到50万亿到60万亿元，其中投机炒作的成分较大，这已高出当前GDP两倍以上，已不是银行体系所能支撑的。调整房贷首付可以引起一些投资者做出避险选择，如有1万亿到2万亿元投资套现的话，能引发整个经济体系10万亿元的流动，从而减轻银行压力。

　　他认为：房地产的调控手段有四种，其一是加强集体土地流通，其二是村镇住宅商品化的流通，其三是加息与加房贷相结合，其四是国家加强解决中收入、中低收入及低收入者保障性住房。四项措施结合起来，才能是我国的房地产进入完全市场化。而此次调整房贷首付，也是从金融角度调整关键手段，一些投资商会做出避险选择套现离开，从而影响房地产市场。 　　

　　不管“第二套房”的认定标准究竟如何，房贷新政对市场产生的冲击不可小视。据了解，目前5年期以上的商业贷款利率已经从年初的最低优惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，还要按照1.1倍执行，将达到8.613%。在高利率面前，许多贷款购房者可能会选择观望等方式。 　

　　但是，由于大量贸易顺差积聚的流动性过大，加上物价指数持续升高引发的老百姓寻求保值工具的心理驱使，一个单一性的货币政策能够起多大作用，还有待市场检验。

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