银行细则五花八门

　　文本刊记者 江南

　　从2007年9月27日起，市场各方就一直在积极打听《通知》中所谓的“第二套房”究竟是如何界定的，然而，各种版本越说越乱，莫衷一是。

　　从目前的格局看，中资银行的争论还毫无头绪，而外资银行反倒有可能钻了一个很大的监管空子，成为《通知》出台后最大的赢家。

　　外资银行成暂时的特区

　　目前，首批转制为本地法人银行的四家外资银行中，花旗、渣打明确表示，以个人为单位确定第二套房贷，东亚、汇丰仍在商量细则。

　　花旗银行出台的细则明确规定，以个人为单位认定。同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上，上浮10%。

　　渣打银行表示，虽然具体细则还未出台，但会严格遵循央行政策。在监管部门细则出台之前，渣打银行目前是以个人为单位来执行‘第二套房’的房贷标准。

　　东亚和汇丰银行的细则目前还未出台，但市场人士普遍认为，其将以“个人”为单位认定将毫无悬念。

　　认定标准略松还不是外资银行最主要的“优势”，一些专家指出，它们最大的优势是“央行征信系统不对外资银行开放”。

　　“没有权威的征信系统支持，即使想查也查不到一位客户到底在别处贷款买房过没有。况且如果是银行存心想放款给客户，只要客户在贷款申请表格里写自己没买过房，银行也一口咬定查不到，央行和银监会也没有办法责怪外资银行。所以，那些在中资银行混不过去的炒房客很可能选择外资银行在做按揭。”一位市场人士说。

　　不过据了解，目前央行已经加紧与外资行的信贷数据系统连接，有望于年底连通。

　　分散决策

　　据最新的消息称，央行和银监会很可能不会再正式出台《通知》的相关细则，商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备。

　　“这种做法是效仿‘股改’时的‘协商选择、分散决策’的思路来解决问题。”前文所述的银行界人士告诉记者，“各商业银行在不同地区设置一些不同的标准以及执行力度，然后展开密切监控，最后统一汇报结果给决策部门，根据不同地区特点开展不同的细则规定。不过，据我所知，以‘家庭’为划分标准是一个基本的共识，如果以‘个人’为标准，界定‘第二套房’还有何意义？”

　　中国共产党十七大代表、中国建设银行董事长郭树清10月13日在接受新华社记者采访时表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区的第二套住房贷款的首付比例提高至50%。

　　他同时表示，由于国内不同地区具体情况不同，因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时，会结合当地情况作适当调整，实施标准不能“一刀切”。郭树清的这番讲话也是对以上市场猜测的极为有力的作证。

　　10月17日，工商银行上海分行副行长张琪也公开表示，对于第二套住房工商银行倾向于以“户”为认定单位，而对于已经通过银行贷款购买住房的，即使已经还清贷款，再次通过银行贷款购买住房时也将被视作第二套住房。

　　五花八门的方案

　　相比之下，国内的中小银行们的步调远没有建行、工行等大行这么齐整，它们或采取了五花八门的认定方式，或者干脆选择了观望。

　　10月17日，交通银行副行长叶迪奇表示，交通银行对于第二套房界定采取以个人为单位，夫妻双方可以以各自的名义分别申请住房贷款。对于已经通过银行贷款购买住房的，只要还清银行贷款，再次申请住房贷款时，也可视作第一套住房贷款。交行将根据借款人个人信用报告上已有的住房贷款记录，判断客户贷款购买住房贷款的套数。

　　此前一天，光大银行也出台了房贷细则。该行细则中明确，仅对首套自住房执行固定优惠利率，对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款，以及商用房贷款，均暂停办理定息房贷。光大银行的房贷细则规定：对于认定的“第二套房”，其贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按基准利率的1.1倍执行。对于借款人的第三套(含)以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。

　　此次，光大银行对其固定利率房贷也作出调整：仅对首套自住房贷款执行固定优惠利率。暂停对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房贷款，以及商用房贷款执行固定利率。

　　华夏银行总行同日也向分行下发了执行细则，细则规定第二套房的首付为4成，利率为基准利率的1.1倍，每增加一套住房，首付提高不少于5个百分点，贷款利率在前一套贷款利率的基础上上浮不低于2%。细则规定，已利用贷款买房再申请贷款购房视作第二套住房。细则还要求各分行通过央行的征信系统，详细查询借款人及配偶的身份证号码及购房套数。

　　其他一些银行尚未有明确的细则，但在实践中也采取了一些针对《通知》的做法。

　　北京银行的规定最松，第二套住房认定标准以个人信贷记录为准。夫妻双方如一方名下有房产，另一方购房仍算第一套。贷款已经结清，则按第一套房来对待。 　

　　广东发展银行较紧，第二套住房认定标准以家庭为单位，不过，如果是此前购房时有过贷款，但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。 　

　　浦东发展银行规定尚为明确，只是规定配偶双方只要有一人有过买房贷款记录就算第二套房，至于已结清前套贷款的情况是算第一套还是第二套，需要等待细则来界定。 　

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