个人集资建房如何突破困境

　　-鲍益众

　　“个人集资建房”一经提出就受到极大的关注，尤其是中低收入者眼看房价节节攀升，房子离自己越来越远，正处于灰心和认命的时候，“个人集资建房”的思路犹如一颗耀眼的星星，加上各种途径对“个人集资建房”广告式的宣传，确实令人鲜血沸腾，热情高涨。比如：比同地段的普通商品房便宜30%，可以节省开发商的利润，不存在销售问题，省去了相当大金额的广告费和销售成本等等，描绘了一幅令人神往景象。但在目前的政策条件下，个人集资建房的实现还有一定难度。

　　首先就是参加土地拍卖的资格问题，在国家没有允许个人集资者可以参与土地招投标的政策出台之前，“个人集资建房”就不可能成为真正意义上的个人集资建房。因为从源头上就断了个人或者个人集资联盟获得地块的可能。于是一些个人集资建房者“创造性”地想出了以房地产开发公司名义参加土地出让招投标。他们自认为购地款是由个人集资出的，就想当然认为这是个人集资者拿到地了，这种想法非常幼稚，因为《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等都是为了规范房地产市场秩序而出台的，并规定了房地产开发应当具备的条件，诸如：1000万元的注册资本；获取开发资质证书并且不能越资质等级开发；经营管理人员、技术人员、财务人员等都有人数和职称要求；商品房预售登记和备案等一系列规范房地产开发经营行为的规定。也就是说，虽然个人集资建房者出资金，但由房开公司出面获得的出让地块，并且出让金也是以房开公司名义支付的，今后所有申报手续都是以房开公司报的，那么在法律意义上这就是房地产开发行为，而不是个人集资建房。因此也就不可能免去销售环节和有关税费。

　　房地产开发要有一定的要求，房地产公司作为一个行业要符合相关的法律法规程序，不是任何个人或企业只要有资金就可以不注册房开公司而从事房地产开发。

　　其次，如果允许“个人集资建房”通过房地产开发公司运作，那么势必会破坏正常的房地产市场秩序。房开商同样可以组织人员以公司的名义进行所谓的“个人集资建房”，就可省下很多开发、销售环节和税收，同时房开商经验、实力等方面都比“个人集资建房”组织者强，操作更为方便，但由此造成的后果是国家的利益受到损失。

　　要解决个人集资建房首先要获得

政策法规的支持，使个人集资建房合法化。其次必须要根据相关政策制定个人集资建房者的入盟审核制度和房屋交付后的上市交易年限。入盟审核制度要体现个人集资建房的特点，从真正自住的中低收入无房户中选取，而不能像现在谁都可以报名。设定个人集资房上市交易年限是体现自住的最好办法，同时也避免了与房开商品房交易的冲突，解决了个别人借个人集资建房之名，行房产投机之实，从而成为赚取更大利润又可规避有关税费的“第二房开公司”的问题。

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