地权颠倒催生地产富豪

　　所谓的富豪排行榜，不过是财富神话化及财经媒体娱乐化时代的一个怪胎而已。其实，不用那个排行榜，人们都清楚地知道，究竟哪些行业盛产富豪。而从道义上谴责那些房地产富豪毫无意义，因为，让这些富豪坐拥巨额财富的，其实正是目前扭曲的土地法律体系。

　　房地产富豪的账面财富和实际财富，主要来自其所拥有的土地。但转过头来想一想，开发商拥有土地，并且靠土地发财，难道不是天下最奇怪的事情吗？据说，截止到今年7月底，某房产项目的土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。按照现有法律，这些土地当然是从各地地方政府手里买下来的。但是，开发商买这些土地，显然不是用来建设自住房的，而是用来建设商品房向市民出售的。所以，土地对于开发商来说，只是一种用来发财的工具，而开发商的主要财富就形成于从政府手里买下土地到向市民出售房屋期间土地的升值收益。

　　确实，

开发商的收益主要来自于土地升值，而不是来自于其建筑房屋的企业家活动。因为，市场机制会使企业家活动的报酬在各个行业趋向于平均化。

房地产行业之所以盛产富豪，完全是因为目前的土地制度给了他们发大财的机会。房地产开发商从政府那里购得土地使用权，相应地也就享有了由此开始到出售房屋之前土地升值的全部收益的排他性权利。在某种通货膨胀型繁荣周期内，开发商预期到土地价值将会迅速升高，那他根本不需要费劲地建造什么房屋，只要坐取土地升值之利即可，房地产行业的多数亿万富翁就是这样出生的。

　　这个时候，政府通过种种政策来催促开发商建造房子，是不可取的。因为，既然土地的建设使用权已经归开发商，开发商如何使用土地，乃是其经营自由权的内容之一，不容政府随意干预。更进一步而言，这样的干预毋宁说是自相矛盾的，因为，正是政府给开发商创造出了囤积土地的机会。

　　可以说，开发商之所以能够囤积土地，之所以能够坐收土地升值之利，完全是拜政府所赐。因为，按照现有法律和政策，政府只把土地卖给自己并不需要房子住的开发商，而绝不卖给自己需要房子住的市民，而且，也通过种种法律，严厉禁止需要房子住的市民自行购买、租赁土地去建造房子，比如，各地政府、甚至包括国土资源部，正在大张旗鼓地清理农民建造出来卖给城市居民的“小产权房”，你要自己从城市居民手中购买土地的所有权或使用权，也绝无可能。总之，市民要住房子，只能到开发商那里去买开发商在从政府手里买的土地上所建造的所谓

商品房。

　　政府对土地的垄断是开发商垄断城市房屋供应的基础；反过来，政府获取土地利益，也必须借助开发商对房屋的垄断。本来，在一个自然的自由的市场中，不管住在什么地方的民众，如果有住房需求，市民与农民之间、市民之间自然地进行土地、房屋的交易。比如，市民可以买城市其他市民的房屋及其土地，市民也可以到农村去买农民的房屋或土地，当然，农民也可以进城购买市民的房屋或土地。你会发现，在如此自然形成的自由的房地产市场中，即使存在开发商，也更多的只是建筑商的角色，除了少数情况之外，并不享有建造期间土地的所有权或使用权。这些权利在市民或农民手里，其收益当然也归他们所有。

　　但是，在中国，这个自然的房地产市场被封杀了，即使勉强在法律、政策的缝隙中生长，比如小产权房，也会随时遭到政府的清理、打击。政府之所以如此，原因很简单：在这个自然的自由的房地产市场中，政府除了得到交易的税收之外，根本不可能享有现在那么庞大的卖地收入。

　　当然，政府要安享如此巨额的土地收入，就必然以开发商垄断房屋供应作为其补充性制度，因为政府要取消市民之间、市民与农民之间围绕土地、房屋的自由交易。就不得不引入在几乎任何国家和地区都看不到的畸形的开发商制度——也许，唯一可以相提并论的是香港的开发商，内地的房地产制度本来就是抄自香港，而香港的开发商制度也是为了方便政府占有土地收益。香港富豪多地产商，其制度根源与内地相同。这些开发商是政府垄断土地、获得土地收益的辅助工具，政府既然通过开发商截留民众本应得到的土地升值收益，当然也就不阻止其大发横财，对政府来说，这总好过听任民众自由地进行土地交易。

　　所以，那些财富排行榜上真正的首富，其实是各地政府。开发商确实靠着对土地使用权的暂时占有而纷纷成为富豪，但政府把全部土地倒卖一遍、甚至两遍、三遍的收益又该是多少？这笔收益本来应当归政府吗？中国经营报记者：作者为九鼎公共事务研究所研究员

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