小产权房喊打声中受热捧

　　在房价连续上涨的2007年上半年，一度占到20%市场份额的北京“小产权房”成为管理部门的“眼中钉”，首先是建设部发出风险提示，而后便是北京国土资源局发布禁令，“小产权房”以这样一种尴尬的形式出现在公众的视野之中。

　　一时间，各方人士都参与到了对“小产权房”的讨论之中，而小产权房也在这场讨论中不尴不尬地存在着，它的未来，仍然是个未知数。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　“小产权房”浮出水面

　　“小产权房”不仅仅只是北京有，在上海、深圳、成都、郑州、石家庄等，都可见到这种物业的身影。

　　何谓“小产权房”？专家解释说，在我国众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”，或称“乡产权房”。在城市房价高涨刺激下，“小产权房”已渐成为除商品房、廉租房、

经济适用房、限价房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

　　北京“链家地产”市场研发主任王志伟在接受记者采访时表示，虽然北京“小产权房”已经遭到管理部门的明令禁止，但在市场上仍然能够找到此类物业。据“链家地产”统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

　　王志伟表示，由于“小产权”楼盘大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳

房地产开发相关的各项税费，因此与普通住宅商品房价格相比，价格十分低廉。

　　而在成都，也有开发商打出了这样的广告：“东三环北湖公园旁的家，起价2650元/平方米。”在商品房均价已经超过4000元/平方米的成都东三环路附近，这样的广告确实非常具有诱惑力。据了解，这种低价房其实就是“小产权房”，在郫县郫筒镇、武侯金花镇、双流华阳镇以及龙泉、新都、新津、双流等地，都有楼盘上市。有的以农民安置房的面目对外租售，有的则直接以房产项目对外销售，这些价格诱人的“超低价”房子，产品形态也很丰富，既有多层项目，也有高层的电梯房，还有别墅。

　　而在郑州，“小产权房”资源都集中在郑州市三环附近的都市村庄里，城乡接合部最集中，有的就是村里盖的。购买“小产权房”的多是一些“存款不多，但有点钱，也不愿租房”的人。像这样的“小产权房”不管是新房还是二手房一般都需要“一次性付清”。

　　在深圳市宝安区福永镇，就聚集着一大批被当地人称之为“集资房”的“小产权房”，如“德兆花园”、“聚龙居”、“民乐翠园”、“民乐花园”等，而且房价在3000～5000元/平方米之间，仅为周边住宅商品房的价格的三分之一。

　　管理部门喊打

　　“小产权房”显然不受主管部门的欢迎，迎接它的是一片“喊打”声。

　　建设部首先发布风险提示。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　随后，北京国土资源局发布禁令，北京市国土资源局局长安家盛在全国土地日宣传活动上明确表示：“市国土部门正联合市农委在全市范围内调查‘乡产权房’、‘小产权房’的家底，根据调查情况将对违规开发建设的项目予以停工停售。”北京“小产权房”销售由此转入地下状态。

　　受此影响，原本处于试点阶段的石家庄“小产权房”解禁之路嘎然而止。据了解，石家庄市去年10月对《城市房屋权属登记管理条例》进行修订并实施，规定：居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款。从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。但建设部发布风险提示之后，试点工作停止，反而再次重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。

　　“小产权房”仍受热捧

　　政府部门喊打，但消费者似乎并不买账。记者从北京、上海等地了解到的具体情况来看，仍然有人在追捧这种物业。

　　王志伟在接受本刊记者采访时明确表示，虽然政府部门已经明令禁止，但是在北京，还是能够找到这类楼盘。他说：“这些楼盘销售活动已经没有以前那么大张旗鼓了，相对以前要低调了许多。”

　　记者在上海小昆山镇上采访时，一位姓焦的三轮车司机告诉记者，她每到周末都会遇到一些前往小昆山看房的乘客，他们大都来自上海市中心，而且她自己就在两个月前买了一套，钱已全部付给了卖家。

　　此外，记者在深圳某二手房网站上搜索“民乐花园”、“民乐翠园”这两个小区时，便可以看到很多出自这两个小区的房源，挂牌价在4000～5000元/平方米不等，与周边有产权的二手房挂牌价相比，不到40%。一家房产中介公司的房产经纪人告诉记者，近期来这两个小区看房的人非常多，而且交易量也较为活跃，他就经手了两套房产的转让。当记者表示因无法办理产权而担心有风险时，这位经纪人告诉记者，“民乐翠园”“民乐花园”一共有3000多户居民，已经形成了一个大社区，现在建设的市政配套都会考虑到这个大社区的利益，拆除的可能性几乎为零。

　　而深圳市国土资源和房产管理局宝安分局一位不愿意透露姓名的官员在接受媒体采访时也承认，“面对像民乐这样规模庞大的‘小产权房’，拆除确实难度太大，如何让它合法化更符合现实情况。”

　　对于“小产权房”仍然受追捧的现象，王志伟将其归结两个字：便宜。但不能忽略的是，购买“小产权房”存在巨大的风险，其最大的风险是不受现行法律保护：搭建房屋的土地用途是农用地，不属于城市规划用地；“小产权房”修建之后未经规划和缴纳土地出让金从而进行销售，更是典型的违法行为：一旦出现拆迁或者乡、村政府违约等情况，购房者的权益将得不到法律保护。

　　“小产权房”转正有无可能

　　“小产权房”的处境有些尴尬，主管部门不欢迎，而购房者却极力追捧，如何很好地解决这个问题，有人提出了“小产权房”转正。

　　知名学者易宪容在接受记者采访时明确表示，将不合法变为合法，将小产权变为大产权，制定法律出来保护是一个必然。他表示，小产权房和我们现行法律是不相容的，但为什么还这么盛行。应该看到，这个小产权房出现以后对谁最有利。如果商品房的价格在一个很低的水平上，小产权房会出现吗？如果政府生产一些中低端产品，小产权房的利润变得很低，开发商自己也就不做了。如果对买不起高价房的百姓有利，政府应该修改现行法律。政府一定要维护民众的利益，妥善处理小产权房。

　　京城房产大腕孟晓苏也认为禁止并不是最好的做法。他认为，虽然目前“小产权房”仍处于法律的灰色地带，但历史证明，推倒制度樊篱的往往是最广大的人民群众。改革开放过程中，土地承包制与农民集体进城，最初便都是违法的，而事实证明，这种违法行为恰恰推动了

中国经济社会的快速发展。具体到土地产权流转方面，未来的方向便应该是打破政府的独家垄断，实现多元经营，以实现土地价值的真正回归。

　　如何给“小产权房”转正，有观点提出，让这些社区办理相关手续缴纳土地出让金等相关税费之后，由国家发给正式房产证，给小产权“转正”。

　　但也有法律界人士提出了不同的观点。上海君悦律师事务所律师许海波认为，只要城乡土地二元制管理制度没有消除，乡镇集体土地转为城市用地，就没有相应法律依据，这也就是说，“小产权房”转正将会非常困难。

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