房贷风险急需审视

　　从美国次级房贷危机的教训来看，我们不能把个人住房按揭贷款一味看做优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。

　　夏志琼

　　导读

　　目前我国房地产市场的火爆是有目共睹的。近年来，房贷一直被各商业银行视为优质贷款项目来极力拓展，导致房贷规模成倍扩大。在央行不断提高利率、房价上涨持续超过购房者的承受能力时，违约现象就容易发生。到时，最先受到冲击的就是发放房贷的银行。美国次级债危机和英国北岩银行挤兑风波的前车之鉴，值得我国商业银行重新审视房贷的风险问题。

　　房贷还能充当多久的优质资产？

　　商业银行普遍把个人住房贷款当作优质资产来对待，但实际上，美国的次贷危机已经充分说明住房按揭贷款存在潜在的巨大风险。我们必须认识到：房贷资产的优质性是有时限的，特别是在利率上升通道时期。

　　以美国为例，从2004年6月到2006年7月，美国联邦基金利率从1%上升至5.25%，最优惠贷款利率从4%上升至8.25%，逐渐导致低收入次级房贷者由于利率提升而违约不断，次级抵押贷款危机开始蔓延。

　　我国房地产市场的发展还不到十年，但个人住房按揭贷款余额已达2.6万多亿元，加上4000多亿元的公积金住房贷款，房贷规模超过3万亿元。目前，5年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点，虽难以同美联储两年连续升息17次相比，但也足以引起商业银行警惕。2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元；对于24年限的贷款来说，利息更是首次超过了本金。

　　加息给予贷款者的压力不容低估。近年来我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。数据显示，工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。应该看到，在连续多次加息的情况下，房贷违约风险正在逐步增加。

　　连“次级”信用也没有？

　　据有关统计，国内银行的房贷不良贷款，约有80%是因虚假按揭引起的，这反映出我国商业银行风险控制薄弱，也是房贷风险最根本的关键所在。由于我国没有建立起完善的个人信用档案，从银行获得房贷相对来说是比较容易的，几乎是能开出工资收入证明，就能从银行获得住房按揭贷款。换言之，目前在我国，住房按揭贷款基本没有信用等级可以划分。而当银行遭遇房贷违约行为时尴尬的是：即使法院判了违约者败诉，但最终也不一定能执行到位。我国虽然没有次级抵押贷款市场，但相当一部分贷款买房人可以说是连“次级信用”都没有，风险不可小视。

　　近几年的个人房贷现场检查也表明，利用虚假收入证明等到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷的现象普遍存在。同时，商业银行为了短期效益，往往对住房按揭进行盲目扩张。一些银行不仅放宽贷款条件，不遵守相关央行规定和银监会指引，而且还采取各种方式回避相关规定和指引。一些商业银行更以金融创新为名，使按揭贷款无限放大，如“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等。

　　尽管目前国内不少个人住房贷款者存在信用问题，但在房地产价格一直上涨时，没有信用和负信用的贷款者一时还不会显示出其危害性——过高的

房价把这些风险掩盖了起来。但是，如果房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来，甚至会爆发危机。

　　银行地产“唇亡齿寒”？

　　我国住房贷款的证券化程度很低，因此其风险基本聚集在银行体系之内，结果银行业与房地产业形成了一种“唇亡齿寒”的关系。在间接融资模式占主导的格局下，80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；通过贷款买房的个人，则占全部购房人总数的90%。

　　在这种“唇亡齿寒”的关系格局下，银行对房地产市场的供求关系和价格走向起着推波助澜的作用。一旦房地产市场出现问题，银行业所受的影响也将远比美国次贷危机严重。在房价快速上涨的情况下，银行以房地产为标的的抵押资产价值持续攀升，但一旦诸如

人民币升值、美元贬值预期等国内外因素出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。目前社会各界包括商业银行在内，普遍形成了对房价持续、长久上涨的预期，不少银行认为个人住房贷款几乎没有风险，即使贷款者无力归还贷款本息，银行也可以收回房子进行拍卖。但正如美国的类似预期已经破灭、楼市大幅跳水导致房价不能抵偿贷款本息一样，我们也不能保证中国的房价就会持续上涨，这一点必须引起高度重视。此外，在目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投机型需求。这意味着房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后出现大跌。

　　调控将加剧市场波动？

　　业内人士普遍认为，目前政府对房地产市场的调控意图十分明显，将对房地产市场远期产生深刻影响。前几年，国家陆续出台了一系列房地产调控措施，但其中相当一部分未能得到有效落实。如果这种“调而不控”的情况长期存在，房价仍然快速上涨，最终也有可能出现崩盘情况(例如上世纪90年代的日本和亚洲金融危机爆发后的香港。)

　　因此，可以预见，今后有关部门将会出台更加综合化、具体化、细则化的措施来控制房价涨速、压制炒房活动。在这种预期下，房地产市场很有可能进入震荡整理时期。

　　目前，我国已经进入持续加息周期，经济从2003年开始就出现了过热现象，特别是今年以来物价指数(CPI)持续上扬,面临通货膨胀的威胁，今后一段时期内宏观调控的力度将继续加大。近日央行和银监会就联合发布通知，明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。业内人士认为，在当下楼市供求关系紧张、房价进入上升通道的情势下，紧缩房贷身兼二任：长期可控制银行房贷风险，短期可挤压部分需求泡沫；但楼市既有格局难以因此彻底改变。如果商业银行出于经济利益的考虑而忽然收紧贷款，则会更加恶化贷款客户的资金状况，加剧市场波动。

　　事实上，与美国次贷风波类似的情形已开始在中国有所显现。在房价半年上涨50%的深圳，不断飙升的房价、不断提高的利率已经引起了银行的警惕。近期，深圳各家银行在央行和银监会9月27日联合出台信贷调控措施之前，就几乎同时停止了

二手房贷款的发放，并且提高了新房贷款的首付比例。对于一贯视房贷为优质资产的商业银行而言，这样的政策变化，足以表明他们对于当下高昂的房价能否支撑下去的担忧。商业银行因担忧风险来临而采取自保行动，透露出的信号是房地产市场价格趋势的变化正悄然临近。

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