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房贷风险急需审视

http://www.sina.com.cn 2007年10月23日 10:23 中国财经报

  从美国次级房贷危机的教训来看,我们不能把个人住房按揭贷款一味看做优质资产,而应当视为一种风险较高的贷款,只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。

  夏志琼

  导读

  目前我国房地产市场的火爆是有目共睹的。近年来,房贷一直被各商业银行视为优质贷款项目来极力拓展,导致房贷规模成倍扩大。在央行不断提高利率、房价上涨持续超过购房者的承受能力时,违约现象就容易发生。到时,最先受到冲击的就是发放房贷的银行。美国次级债危机和英国北岩银行挤兑风波的前车之鉴,值得我国商业银行重新审视房贷的风险问题。

  房贷还能充当多久的优质资产?

  商业银行普遍把个人住房贷款当作优质资产来对待,但实际上,美国的次贷危机已经充分说明住房按揭贷款存在潜在的巨大风险。我们必须认识到:房贷资产的优质性是有时限的,特别是在利率上升通道时期。

  以美国为例,从2004年6月到2006年7月,美国联邦基金利率从1%上升至5.25%,最优惠贷款利率从4%上升至8.25%,逐渐导致低收入次级房贷者由于利率提升而违约不断,次级抵押贷款危机开始蔓延。

  我国房地产市场的发展还不到十年,但个人住房按揭贷款余额已达2.6万多亿元,加上4000多亿元的公积金住房贷款,房贷规模超过3万亿元。目前,5年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点,虽难以同美联储两年连续升息17次相比,但也足以引起商业银行警惕。2004年10月29日以来9次上调利率,以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例,历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元;对于24年限的贷款来说,利息更是首次超过了本金。

  加息给予贷款者的压力不容低估。近年来我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。数据显示,工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。应该看到,在连续多次加息的情况下,房贷违约风险正在逐步增加。

  连“次级”信用也没有?

  据有关统计,国内银行的房贷不良贷款,约有80%是因虚假按揭引起的,这反映出我国商业银行风险控制薄弱,也是房贷风险最根本的关键所在。由于我国没有建立起完善的个人信用档案,从银行获得房贷相对来说是比较容易的,几乎是能开出工资收入证明,就能从银行获得住房按揭贷款。换言之,目前在我国,住房按揭贷款基本没有信用等级可以划分。而当银行遭遇房贷违约行为时尴尬的是:即使法院判了违约者败诉,但最终也不一定能执行到位。我国虽然没有次级抵押贷款市场,但相当一部分贷款买房人可以说是连“次级信用”都没有,风险不可小视。

  近几年的个人房贷现场检查也表明,利用虚假收入证明等到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷的现象普遍存在。同时,商业银行为了短期效益,往往对住房按揭进行盲目扩张。一些银行不仅放宽贷款条件,不遵守相关央行规定和银监会指引,而且还采取各种方式回避相关规定和指引。一些商业银行更以金融创新为名,使按揭贷款无限放大,如“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等。

  尽管目前国内不少个人住房贷款者存在信用问题,但在房地产价格一直上涨时,没有信用和负信用的贷款者一时还不会显示出其危害性——过高的

房价把这些风险掩盖了起来。但是,如果房地产市场价格出现逆转,其潜在风险必然会暴露出来,甚至会爆发危机。

  银行地产“唇亡齿寒”?

  我国住房贷款的证券化程度很低,因此其风险基本聚集在银行体系之内,结果银行业与房地产业形成了一种“唇亡齿寒”的关系。在间接融资模式占主导的格局下,80%左右的土地购置和房地产开发资金,直接或间接地来自银行贷款;通过贷款买房的个人,则占全部购房人总数的90%。

  在这种“唇亡齿寒”的关系格局下,银行对房地产市场的供求关系和价格走向起着推波助澜的作用。一旦房地产市场出现问题,银行业所受的影响也将远比美国次贷危机严重。在房价快速上涨的情况下,银行以房地产为标的的抵押资产价值持续攀升,但一旦诸如

人民币升值、美元贬值预期等国内外因素出现拐点,房价出现大幅下调,银行的信贷资产质量就会恶化。目前社会各界包括商业银行在内,普遍形成了对房价持续、长久上涨的预期,不少银行认为个人住房贷款几乎没有风险,即使贷款者无力归还贷款本息,银行也可以收回房子进行拍卖。但正如美国的类似预期已经破灭、楼市大幅跳水导致房价不能抵偿贷款本息一样,我们也不能保证中国的房价就会持续上涨,这一点必须引起高度重视。此外,在目前庞大的购房需求中,不仅包含自住房需求,也夹杂着大量投机型需求。这意味着房地产市场存在着内在不稳定性,一旦部分购房人的还贷能力出现问题,极有可能发生连锁反应,诱发大量投机性抛盘,使得房价在大涨之后出现大跌。

  调控将加剧市场波动?

  业内人士普遍认为,目前政府对房地产市场的调控意图十分明显,将对房地产市场远期产生深刻影响。前几年,国家陆续出台了一系列房地产调控措施,但其中相当一部分未能得到有效落实。如果这种“调而不控”的情况长期存在,房价仍然快速上涨,最终也有可能出现崩盘情况(例如上世纪90年代的日本和亚洲金融危机爆发后的香港。)

  因此,可以预见,今后有关部门将会出台更加综合化、具体化、细则化的措施来控制房价涨速、压制炒房活动。在这种预期下,房地产市场很有可能进入震荡整理时期。

  目前,我国已经进入持续加息周期,经济从2003年开始就出现了过热现象,特别是今年以来物价指数(CPI)持续上扬,面临通货膨胀的威胁,今后一段时期内宏观调控的力度将继续加大。近日央行和银监会就联合发布通知,明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成,贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。业内人士认为,在当下楼市供求关系紧张、房价进入上升通道的情势下,紧缩房贷身兼二任:长期可控制银行房贷风险,短期可挤压部分需求泡沫;但楼市既有格局难以因此彻底改变。如果商业银行出于经济利益的考虑而忽然收紧贷款,则会更加恶化贷款客户的资金状况,加剧市场波动。

  事实上,与美国次贷风波类似的情形已开始在中国有所显现。在房价半年上涨50%的深圳,不断飙升的房价、不断提高的利率已经引起了银行的警惕。近期,深圳各家银行在央行和银监会9月27日联合出台信贷调控措施之前,就几乎同时停止了

二手房贷款的发放,并且提高了新房贷款的首付比例。对于一贯视房贷为优质资产的商业银行而言,这样的政策变化,足以表明他们对于当下高昂的房价能否支撑下去的担忧。商业银行因担忧风险来临而采取自保行动,透露出的信号是房地产市场价格趋势的变化正悄然临近。

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