像房屋那样安稳

　　文/唐纳文

　　像房屋那样安稳？

　　在今天的美国，英文短语“像房屋那样安稳”(as safe as houses)颇具讽刺意味。美国的房价节节下降——标准普尔(S&P) Case Shiller指数显示，7月份美国的房价降幅为3.9%。房屋是典型美国家庭拥有的最重要资产，而它却在贬值。

　　投资者现在担忧住房市场的“接触传染”——美国房价下降将引发世界其它地区物业跌价。

　　幸而对于物业拥有者来说，住房不同于其它资产。如果没有第二个遮头之瓦，由于恐惧价格下跌而出售家庭住宅的做法并不实际。对拥有物业的文化态度，也造成各国市场的显著差异。美国住房所面临的问题(由于过度供应导致)不应当会影响其它市场。然而在两个方面，住房受到全球性因素的影响。

　　第一个全球趋势是

房价收入比不断上升。任何抵押贷款机构都会关注借款人偿还债务的能力。这可以通过比较每月债务成本(即通常所说的还本付息)和借款者的收入进行判断。如果知道“安全”的比例，贷款机构即可计算借款人可以“担负得起”的借款金额。

　　20世纪90年代，全球利率开始下滑。1990年代初平均高达15%以上(例如西班牙)的利率，已经回落到近年来的5%或更低。全球利率下降，偿债成本随之减少。因而，借款者可以增加债务，但却能够保持与高利率下相同的偿债成本。

　　虽然每个人可以借更多的钱，这并不意味着每个人能够购买更大的房屋——这实际上意味着房价上涨。如果平均抵押贷款水平从平均收入的3倍上升到4倍，平均房价将同步上涨(从平均收入的3倍上升到4倍)。

　　只要物业购买者意识到这一点，一切都会相安无事。然而，如果房屋购买者变得贪婪(或认为房价相对于收入可能会持续上涨)，泡沫就会形成。美国的经历证明，泡沫终将破灭。

　　第二个全球趋势是“全球化城市”的兴起，例如伦敦。伦敦物业价格的上涨与英国经济并不相配。物业购买者是来自中东或俄罗斯的投资者(他们通常并不担忧英格兰银行的利率政策)。富有的金融市场专业人士(他们的报酬取决于全球金融市场的变动，而非本地因素)也颇具重大影响。

　　去年，伦敦100万英镑以上的物业中，有65%由非英国投资者购置。这给本地市场增添了全球化带来的失真因素，意味着某些城市彼此间的相像程度，超过它们跟本地经济的共同点。

　　另一方面，香港已偏离了全球趋势。与美国不同，香港在亚洲金融危机后经历过房价收入比的下滑，物业价格仅在最近四年才开始回升。除此之外，香港物业市场正越来越多地受到中国内地的影响。在最近推出的天水围柏慧豪园等房产项目中，内地购买者几乎占到购买总量的20%。开发商和

房地产代理商现正安排多辆巴士接送买家。目前，中国内地与全球趋势相比，更加影响着香港。

　　虽然住房市场近年来受到全球共同因素的影响，但这并不意味着美国房市衰退会在其它地区重演。随着美国消费呈现疲态，信贷市场出现波动，需要担忧的全球性问题已经够多。似乎没有必要在世界经济问题清单上再增添全球性房市衰退一项。

　　(本文作者系瑞银集团董事总经理)

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