紧缩房贷该紧谁

　　许国萍

　　为了稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，日前央行和银监会联合发布通知，明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。

　　有关银行将紧缩房地产消费贷款的消息早有耳闻，提高首付也在预期之中。之前，已有一些城市的商业银行率先将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成，个别银行甚至停止了对购买二手房的商业贷款。美国次级信贷危机的教训更是给日子好过的国内商业银行浇了一盆冷水，警醒他们居安思危，积极防范房地产信贷风险。

　　笔者以为，在

房地产市场升温迅速，全国各城市

房价持续多月保持上涨的背景下，加息和上调存款准备金率等一系列调控措施对楼市升温退烧作用不大，提高首付比例的措施将直接抬高购房的资金门槛，可能对抑制过旺的需求是一帖有针对性的立竿见影的药，与之前打击捂盘惜售的措施相配套，将有利于缓解目前市场供不应求的态势，对平抑涨速过快的房价也有益处。

　　虽然各家银行都在央行和

银监会通知发布后立即对外发布了放贷新政策，比如建行明确，个人房贷重点支持第一套自用住房，对第二套(含)以上住房贷款，逐步降低贷款成数。但收紧房贷的行动其实早已经启动。9月下旬，建行的一则报告认为我国将进入房贷违约的高风险期。报告还提到，要加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征信材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，以完善风险管理。

　　但是，对购买第二套房将提高首付的措施也引来购房者的质疑声。如何判断第二套房是一个老大难问题。目前，银行的征信系统并未与房地产登记系统互通，各商业银行之间也是各自为政，银行基本上没有办法来准确判断一个人有多少套房子。虽然第二套房被界定为贷款购买的第二套房，如果一个人一次购买3套住房，分别在3家不同的银行贷款，这3家银行都有可能认为此人是第一次购房。而且，当第一套房的贷款已经还清，购买第二套房时如果仍然得多付首付和利息，似乎也不合情理。

　　通知规定第二套住房应该是家庭第二套住房，而现实生活中，夫妻共同出资买房，产权人只写一方名字的情况很普遍，以另一方名义买房算不算第二套房？还有一种情况在时下年轻人中也很普遍，男女方虽然结婚了，但其中一方的户口仍在父母处，户口簿仍然显示未婚，这第二套房又该如何控制？

　　笔者认为，将购买第二套房等同于投资性购房也欠妥当。在购房需求中，存在相当一部分改善型需求，这些购房者必须在购买了第二套房并入住后，才有可能出售第一套房。随着生活观念的改变，还会有一部分人在儿女结婚后大房换小房，套取部分现金提高生活质量，这样的购房行为恐怕也不能划入第二套房的范畴。如果我们不能精确地锁定投资性需求，而“误伤”了自住性需求，那么，出于良好愿望的资金紧缩措施很可能对资金有限的自住购房者造成“杀伤力”，而对资金相对宽裕的投资者来说，不过只是多一套少一套的差别。

　　有专家分析，购房者分五类，一是第一次购房自住，二是改善性购房，三是长线投资者，四是短线投机者，五是恐慌入市，透支经济能力提前买房的人。笔者认为，应该鼓励和保护第一和第二种需求，目前不提倡第三种需求，最后两种需求才是调控措施应该针对的目标。

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