专家认为地产泡沫严重 亟待调控

　　■房地产新政的市场影响调查之二■

    本报记者 谢丽佳

　　“近两个多月来，国家相关部委纷纷推出最新一轮房地产市场的调控政策，其力度之大，出台的密度之高都超出以往。”中国经济名家讲坛副理事长李开发接受中国经济时报记者采访时表示，新政之多，可以说是对年初中国社科院黄皮书关于房地产泡沫的回应。

　　“房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫，是房地产价格远远超出实际价值的一种现象。在房地产市场中，购买者不是为了居住，而是把房地产作为投资渠道，房屋空置率显著增高。”李开发告诉记者，这种情况的出现有一些世界范围内的共性背景：

　　一是社会发展不协调导致多数产业效益下降停滞不前，缺少投资机会；二是有宽松的银行贷款条件；三是大量流动资金寻找出路，包含大量国际游资；四是宏观管理领域协调性差，往往政出多门，各行其是；五是政府监管力度不够，房地产

开发商通过利益输送俘获政府政策；六是本国货币坚挺，面临升值，出口通畅且顺差较多。

　　房地产泡沫的典型特征就是：“房子不是用来住的，而是用来炒的”。

　　那么，如何测度房地产泡沫呢？

　　李开发通过对国际市场房地产泡沫测定方式的研究，对照我国国情，提出了六项测定指标。

　　“一是国内各产业利润率之比。它表现在国民经济的综合平衡，一个畸形发展的经济体必然是有严重问题的。”李开发表示，一个产业如果平均利润率高于其它产业30％以上且三年以上，可以认定有泡沫存在，如果超过其它产业3倍以上则有严重泡沫。

　　市场经济铁的法则是，投资的逐利性使得投资向利润率较高的领域流动，从而使市场不同产业的利润率处于平均水平。以美国近100年的经济史为例，任何高新技术的新兴产业，作为一个产业整体，从来没有保持过持续三年以上的高额利润，且鲜有年度利润率超过其它产业30％的新兴产业。

　　我国现阶段的非房地产业，包括制造业等，利润率不超过7％，在国际市场上，房地产业平均利润率为8％左右。随着我国ＣＰＩ的不断升高，产业的实际利润率在逐年下降，大部分产业处于微利状态。而众所周知的是，房地产领域近10年的全部投资利润达到50％以上，如果以风险投资利润率来说，则高达300％以上，由此可见泡沫是十分严重的。

　　“第二个指标是年度家庭全部收入与

房价之比，其反映的是消费者进入房地产市场的能力。”李开发告诉记者，综合西方发达国家的基本情况，居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2．5－5之间。联合国相关机构合理的指导性指标为1∶3，世界银行的指标为1∶5。

　　按照建设部小康住房的要求，家庭平均住房面积应为81平方米。目前北京五环内平均房价达到万元，81平米的住房需要支出81万元，房价与家庭年收入比为15．18倍。以20％的首付和20年贷款为例，贷款总额为64．8万元，月供4891．01元，超过全部月收入的110％。

　　参考美国相关银行的规定，按揭月供不能超过家庭税前收入的28％。由此可见，即使我国的月供可容许达到收入的50％时，上面的一个数字表明，几乎社会的80％已经脱离住房消费市场，是极其危险的。

　　“第三是城市居民个人月收入与每平米房价之比。”李开发认为，居民家庭月供不超过家庭月收入的40％时，是可承受房价。

　　依上例北京房价为计算对象，除首付条件不论，当家庭月供为家庭收入的40％即为1778元时，此时房价为3637元／平方米。此时为合理的居民个人月收入与房价比，数值为0．4527。

　　他认为，两者之比低于该数值并在15％以内为轻度泡沫，高于30％并在45％以内为中度泡沫，高于45％以下则为严重泡沫。而据以上数据计算，北京居民每月工资可购买住房仅为0．1646平方米，泡沫程度较为严重。

　　“四是看一国全部贷款中房地产类贷款的比重，它反映了房地产业对金融业的依赖程度。”李开发指出，考察国际房地产市场，以西方发达国家的数据为例，房地产类相关贷款通常在8％左右，数值较高时候也不超过12％。

　　李开发认为12％以内，可确定为合理产业贷款值，超过该比例并在5％以内为轻度泡沫，超过5％但在10％以内为中度泡沫，超过10％为严重泡沫。

　　目前我国的一线城市房地产贷款普遍达到35％－40％甚至更多，全国平均值也接近30％，因此其泡沫状态是比较严重的，这也是从2005年起国家一再坚持深入调控房地产市场的原因。

　　“五是看社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重，其能够反映全社会ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度。”李开发指出，按照产业的分工与比重，房地产业作为第三产业中建筑业的一类，其占社会总投资比例在10％以内为宜。

　　超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上，说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。按照这一指标，许多一线城市处于严重泡沫状态。从全国平均数值来看，处于接近严重泡沫状态。因此，国家相关部委全力进行房地产市场宏观调控是非常必要的。

　　“六是房屋租售比，反映的是投资价值泡沫化程度。”李开发表示，这一指标来源于国外，其内容是房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，用来评估住房投资价值是否合适或存在泡沫。

　　“房屋租售比”值的大小，是国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。目前国际认可的比例在1∶100到1∶200之间，李开发认为，北京以1∶230较为适宜。超过这一数值的达到1∶280以内，他认为有轻度泡沫，超过上述数值并在1∶330以内为中度泡沫，超过1∶330则为严重泡沫。

　　以北京为例，前不久，有朋友在北五环一处购得123平方米住房，房价为12000元／平方米，

装修约15．4万元，总价为163万元，合理租金应为7087元／月。而实际情况是，每月租金仅为3500元，租售比高达1∶540，房价的租售比显示投资价值已经严重贬值。

　　在房地产泡沫的初期与发展期，政府应当以果断的措施抵制其发展，一旦到了泡沫非常严重的时候，主动刺破泡沫会直接进入经济低迷期，而放任泡沫自动爆裂则危险更大，会导致一国经济完全崩溃。因此，目前我国对房地产市场的调控已经是迫在眉睫。

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