二套房界定应保护自住需求

　　如果房贷新政是以“有没有贷过款”作为标准，那就应该向广大购房者解释清楚。而如果是以“二套房”作为标准，其“细则”的制定就要广泛听取社会各个层面的意见，充分考虑广大自住购房者的切实需求。

　　文/黄罗维

　　自日前人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，关于“二套房”究竟如何界定也成了社会各方关注的焦点。根据“通知”的中的说法，“二套房”指的是“已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的”。但在现实中人们的购房情况千差万别，究竟该如何对其进行界定，“通知”并没有给出一个明确的答案。

　　于是市场似乎进入了一个怪圈，各家银行也是忙得不亦乐乎，各有各的说法。南京就是一个颇为典型的例子，江苏省中行的人士表示，虽然尚未接到总行文件，但对于大家最关心的什么是“二套房”，该行已经有了认定标准：凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作买第二套房。而与之相反，浦发南京分行的标准则显得比较宽松，只要此前房贷已经还清，现在无论第几次申请房贷，都可以按照目前的购买第一套房优惠政策执行。

　　而与此相对应的是，有消息人士称，新政发布后，各银行在实际操作中确实遇到很多问题，而这并不是银行可以界定的，为此央行、银监会可能会在近期再出台一道“细则”。此外，由于已经出台“细则”的部分银行解读过于宽松，监管部门也认为有必要进行矫正，否则将影响政策的调控效果。另外，从央行副行长苏宁近日在上海对第二套房的认定讲话来看，银行认定应以央行征信系统的信用报告为基础，只要有房贷记录的，都应算数。因此，监管部门如果再出“细则”，标准可能趋严。

　　虽然有记者就此向有关方面求证时并没有得到明确答复，但由于“二套房”的界定是事关千家万户利益的大事，由此也引发了社会各界的广泛关注，许多人都在等待中显得焦虑不安，向左走还是向右走成了市场的一个难题。

　　值得庆幸的是，如果的确有“细则”出台，那倒是一件天大的好事，房贷新政关系到每一位购房者的切身利益，但如果没有相应配套的细则，就会使人摸不着头脑，政策的出台就显得太随意了。很简单的道理，如果为了调控高位运行的房价，各银行自然应该从严执行，即便还清了首套房贷款，再次购房也应视作“二套房”；而如果仅为防范银行风险，避免美国次级贷危机在国内重演，那些能够还清首次贷款的购房者反而成了“优质客户”，还有什么理由提高他们的首付成数呢？

　　不过对于这可能迟来的“细则”，笔者倒是要提个建议，那就是购房者的自住需求应该得到保护。有这样一位购房者，上世纪90年代末他家遇到动迁，为了支持市政工程他提前在外买了房子，但由于手头钱不多所以办了房贷，而且买的房子只是一套一室户。现在他已还清了全部房贷，但由于孩子大了实在有些不方便，所以打算以小换大再买一套大一些的房子，当然，买新房他还是需要办理房贷了。

　　显然，这位购房者是真正的自住需求者，这样的购房行为理应得到政策面的支持。如果这样的购房也要被视作“二套房”，而遭遇“提高首付、提高利率”的打击，显然有失公平，这不仅不利于保障广大老百姓的居住需求，而且也违背了宏观调控的初衷。

　　由此，我们发现，用“有没有贷过款”来界定“二套房”实在是个伪命题。首先，以前购买过多套住房的投资者，他可能并没有贷过款；其次，未来有计划购买“二套房”的投资者，他也可能不需要贷款。

　　其实，“有没有贷过款”和“二套房”完全是两回事，一个是贷款，另一个是买房，界定的标准也不一样，现在把它们搅和在一起，实在是偷换了概念，产生的后果必然让人无所适从，甚至会“误伤”一大批有真正迫切自住需求的购房者。

　　所以，如果房贷新政是以“有没有贷过款”作为标准，那就应该向广大购房者解释清楚。而如果是以“二套房”作为标准，其“细则”的制定就要广泛听取社会各个层面的意见，充分考虑广大自住购房者的切实需求，切不可草率从事，不然就有可能产生适得其反的效果。

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