楼市新政不利投机

　　文/王伟伟

　　以往，中央出台的一系列楼市政策一到地方就消解于无形了，此次24号文件能否“有为”，让我们拭目以待。

　　近段时间，国家对楼市动作不断。8月1日国家发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文件)。紧随其后，8月24日至25日全国住房工作会议在北京召开。

　　会议强调了“要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难；继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展”。再度重申了“国八条”和“国六条”的有关精神，即城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

　　从新政来看，其最大的变化在于，把以往“解决中低收入家庭住房问题”改为了“解决低收入家庭住房问题”，对房产市场进行了细分，将低收入人群将庞大置业人群剥离出去。此举虽然把“中等收入家庭”即“夹心层”的利益架空了，但问题需要一个个解决，针对“夹心层”利益的新政仍有待时间。

　　从长远来看，此次新政的发布真正明确了政府的责任，是政策的进步。它把很多之前比较模糊、争议的东西都明确化了，并强调

　　调结构，稳房价

　　按照24号文件，廉租住房指在住房领域，政府为实施社会保障职能对符合城市居民职工最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补助或以低廉租金配租的普通住房。即，24号文件所针对的人群是城市低收入民众。如果以分过福利房、购买经济适用房的为标准，其涉及城市居民不会超过20%。由此来说，此次新政覆盖的范围不大。

　　以往的保障性住房的供应对象一直是城市“中低收入”住房困难家庭，此次会议中强调的是“低收入”人群的住房问题。表明了政府对保障性住房的供应对象实现了细分。过去主推经济适用房保障体系，把“中低收入”都纳入住房保障范围，主要是想使更多的人得到保障，但是由于保障能力有限，事实上只能有一小部分中低收入家庭能买到经济适用房。而且常常是真正的低收入家庭仍然买不起，中等收入家庭更多地成为了受惠者。

　　将经济适用房与廉租房分别针对不同收入人群提供，避免了过去保障性住房提供条件及范围过于宽泛，无法为最需要帮助的人提供保障的问题。

　　廉租房的建设及推广被提到了新的高度，而且保障的范围正在扩大,反之经济适用房的保障目标群体将会缩小。经济适用房将退出保障住房的首席地位，廉租房依仗其方便快捷、迅速见效的优势将成为住房保障体系中的供应主体。

　　从此，住房保障能提供的住房分为三类：限价房、经济适用房和廉租房。

　　廉租房可以由国家建设廉租房直接低价租与受保障者，或对符合条件的租房人给予补助。

　　限价房针对中等偏高收入的人群，原本有能力进入市场购买房屋，但对目前快速飙升的房价难以承受的，可够买限价房，拥有房屋产权。

　　经济适用房针对中等偏低收入人群，无力进入市场购买商品房者，可购买经济适用房度过初次置业阶段，经济适用房应需完善回购制度，实现循环使用。

　　廉租房针对低收入人群，完全为了满足居住需求，符合城市居民职工最低生活保障标准且住房困难的家庭可以承租廉租房或得到租房补助。

　　这三种保障性住房的稳定提供，保证了各层次中低收入人群的合理需求得到满足，有助稳定房价。

　　对低收和投机分子影响大

　　在国外，商品房的销售主要是针对中高收入家庭的，对于低收入家庭政府另有相应的住房保障补贴，以此保证居者有其屋。

　　在我国，住宅市场是从计划经济体制下演化发展出来的，它已经基本起到了推动经济发展，促进城镇化建设的作用。现阶段，对于楼市发展中出现的不稳定因素，政府除继续让住宅市场发挥其作用外，还需采取具体有效措施加以调节。但是，面对如此庞大的住宅市场需求，政府的调控政策也只能对宏观市场环境有所调控，对于问题的根源仍是鞭长莫及。

　　只有建立公共住房保障体系，将低收入群体从庞大的置业需求中剥离出去，减少需求规模，才是真正遏制

　　从国内楼市历史来看，当需求群体全部都涌向商品房市场时，不仅会造成房价上涨，还给了投机商谋取利润的机会，最终形成恶性循环，很容易给市场造成安全隐患。长此以往，“泡沫”就会形成。

　　细分市场有助于社会和谐，未来房价的上涨也会得到有效控制。由于大量低收入家庭得到政府公共住房体制的补贴，需求降温了，市场也就会远离“虚火”，回归理智。

　　但是，房价并不会因此而迅速下跌，我们同样不能低估了购房者的购买力和北京这个城市的特殊利好因素，另外在初期享受到政府住房补贴的人群规模得到切实保证的基础上，房价会在一个合理的范围内运行。真正将受到打击的，是那些房地产投机者，而真实的刚性需求则不会受到影响。

　　(北京安家世行房地产咨询服务有限公司)

　　插排：24号文件所针对的人群是城市低收入民众。如果以分过福利房、购买经济适用房的为标准，其涉及城市居民不会超过20%。

　　链接：房地产业历史沿革

　　1994年，政府启动住房制度市场化，取消福利分房，让房地产业不再被计划经济所束缚。

　　1998年，政府提出要将房地产培育成经济支柱，一方面为了推动加速经济发展，另一方面力助城镇化建设。

　　2005年至2006年，全国房价飙升，大量的中低收入群体已经无力承担高房价之重，房价的超常规疯涨已经影响到民生问题。政府于05年至07年相继出台“国八条”、“国六条”和“国十五条”但是房价仍是越调越涨，政策的出台难以撼动市场，大量的需求带动了投资意愿，这两者使得房价几乎不可能停止上涨。

　　2007年，随着金融杠杆和几个“组合拳”都见效甚微的情况下，8月份政府出台“24号文”，正式建立公共住房保障体系，会议重申了城市新开工住房建设中，套型在九十平方米以下的住房面积必须达到百分之七十以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于百分之七十，对这些内容的落实甚至已经成为地方政府的一项政绩考核标准。

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