商业地产聚集金融风险

　　报评论员 张立伟

　　最近舆论集中将焦点放在批判住宅泡沫，实际上，商业地产酝酿的金融风险也不可忽视。开始于2003年的经济周期一个重要特征就是土木建设，主要体现在一些地方政府大量投资楼堂馆所，建设豪华办公楼、广场、会展中心等，另外一个就是行政规划所配套的区域CBD，即一些地方主要城市以CBD的名义规划和建设了大量的商业地产项目，如写字楼、酒店、综合商场等，很多县级贫困城市都可以发现CBD的影子。

　　这种热潮的最初起因主要是在招商引资的名义下城市设施的升级换代，建筑热也是拉动

中国经济在过去几年高增长的主要原因，虽然其间经历多次调控，但一些地方事后出现反复，以实际情况看，它们只是延缓了大量项目的开发进度，并且有时，在调控后出现的通胀与

人民币升值预期，刺激了更多的商业地产开发，风险极大。

　　这种风险来源于绝大多数项目的资金依靠以土地抵押的银行贷款，而目前商业地产存在严重过剩的趋势，且利率不断提高，风险不言而喻。中国地产开发的融资模式比较单一，尽管大型城市的一些项目或有机会获得海外资金支持以及少数的项目以REITs形式(信托基金)在港上市，但是，多数项目，尤其是二三线城市的项目对银行的信贷依赖水平至少在70%～80%。早在两年前，有关部委就对全国商业地产建设情况进行了调研,指出商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。

　　而这些警告很快淹没在快速上涨的商业地产价格和大量开发之中，大量海外资金涌入整栋购买上海、北京等地的商业地产项目，地价、

人民币汇率、股价、物价均在上涨，进入中国的游资如果想在汇率套利且对冲中国的通胀，商业地产几乎是唯一选择，这种投资需求与通胀趋势刺激了更多的商业地产项目的开发，这种开发更多的是考虑投资土地稀缺增值而非市场需求。

　　经过约三四年的建设周期，目前大批项目竣工并进入招商阶段，过剩趋势或将更加严重。最近几年，各地都不同程度地出现了大量商业地产空置的新闻，尤其二三线城市，以商业街及大型MALL为主的商业项目，扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全，商铺、豪华酒店门可罗雀。商业地产是一个非常专业的课题，需要前期的成熟调研和规划以及后期的专业推广和管理，并要与当地的消费市场相适应，但是，现在一些地方的商业项目却处于盲目投资的状态，因此，目前不仅仅是过剩的问题，不合理的规划也影响了一些项目的市场价值。

　　国际炒作资金有可能随时撤出中国商业地产项目，所谓流动性降低将与高空置率一起造成市场泡沫的破裂，即使目前仍然处于估值越来越高的状态，但空置与越来越高的利率，将可能导致开发商无力承担过重利息负担，从而出现金融坏账。这种前景与一些地方政府大量楼堂馆所建设所造成的尚处隐性的财政缺口将成为影响中国金融系统稳定的主要风险。

　　曾有国外研究者发现，几乎每一次世界最高建筑物纪录的打破都与一次经济衰退有关，主要是因为商业繁荣时期的低利率造成对长期资本品的盲目热炒，一旦利率进入上升周期，则资本所有人将承受损失并波及银行体系，导致经济衰退。就中国金融系统的安全以及经济的稳定问题而言，各地的商业空置地产应该引起重视。

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