大开发商呼风唤雨的好日子来了

　　大风

　　9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。(《东方早报》10月10日)

　　现在回过头来看，在短短十多年内———特别是取消福利分房后的9年内，房地产企业迎来了自己发展的黄金时代。而目前国土资源部的新规定，在笔者看来，事实上为众多的中小房企敲响了收市撤摊的警钟，一个大开发商在全国加速扩张，小开发商逐步退出市场的时代正在来临。

　　毫无疑问，国土资源部选择此时作政策调整绝非孤立的事件，它与“十一”前央行、

银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提升房地产投资风险信号的思维一脉相承，意在通过用突然提速式的调控组合拳遏制明显过热的房地产投资热潮———本轮投资热最显著的特征是房企“圈地热”到了无以复加的狂热程度：单单是今年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元；保利地产六七两个月内为其在7个城市拿下的11块地支付了82.9亿元———这些仅是今年5月份以来大型房地产开发商，尤其是上市房企疯狂圈地的一个缩影。

　　国内房地产业维持其拿地所需现金流的公开秘密，就是“分期付款”，靠着自己晚付些、银行垫付些、购房者预付些的方式，使房企只要保持把握好快速销售滚动运作的节奏，就能有惊无险地把储备土地的游戏玩下去。“一次性付清”的苛刻付款方式倘若得到不折不扣地执行，必然能遏制储备土地之风，传统地产开发模式必然路到尽头。而一旦这种贷款拿地—建房—预售房—贷款拿地的模式被突然终结，其结果必然是资金风险朝房企转移聚集，开发商的自有资金链面临空前考验，大量尚处在“依葫芦画瓢”阶段发展的中小企业，必然陷入先是无钱买地继而无地开发的境地，加上其他政策的掣肘，成为最可能被市场淘汰的房企。

　　我们必须看到，在消费者怒斥房价居高不下的同时，房企的两极分化发展也在进一步加剧，房地产行业的市场准入门槛在大幅提高，越来越成为少数知名地产企业驰骋的乐土。一些一线城市乃至二线城市拿地的竞争，几乎都是在国内知名房企之间展开，一些中小开发企业的身影已在拍卖会上渐行渐远。这是一个危险的信号。最新的消息也能说明一些问题，不管是福布斯的富豪榜，还是胡润的富豪榜，都在明白无误地告诉我们：房地产的大鳄们终于成功地站在了“第一排”，部分房企的经济实力空前壮大，那位首富的房企老板个人资产已经超过了1300亿元，对这种已经做大的房企，笔者看不出“一次付清”政策能奈其何！

　　一个充分竞争的市场，肯定比一个只有“少数人游戏”的寡头市场，更吻合消费者的利益。然而当中小房企纷纷“落花流水春去也”之后，我们该到哪里去寻找这个“充分竞争”的市场呢？

　　据最新消息称，国土资源部又否定了“开发商拿地不能分期付款”的说法，这一夜之间的两种解读，正映证了国家

宏观调控政策的微妙，以及中国房企生存现实的多样、复杂。

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