邹平座：房地产业过于宽松金融环境应改变

　　孙荣飞

　　但长远来看，住房领域还是要从供给管理入手给予调控，不能单靠需求的管理(信贷、利率)。要使各种需求各有归属，不能让房子普涨

　　提高第二套住房贷款首付比例，由建设银行肇始，并逐渐波及到了整个金融业。当央行和银监会表达有信心鉴别第二套住房的时候，也可能预示着自上世纪90年代以来对房地产市场的金融支持，经历了2003年的反复后，开始正式收缩。

　　房地产金融现状如何评估？削减曾视为优质资产的住房贷款，银行资金应流向何处？

　　近日，中国

人民银行研究局副研究员邹平座就这些问题以著书《科学发展观的经济学解释》的方式，向中央高层做了进言。《第一财经日报》就此对邹平座博士进行了专访。

　　吸取美国次级债危机教训

　　《第一财经日报》：央行和银监会正式出台通知，提高第二套住房贷款首付比例，目前在房地产市场现有需求中，投资和投机所占比例有多大，或者说房地产市场的泡沫程度如何？对此银行业有所评估吗？

　　邹平座：这次提高第二套住房首付比例，很及时而正确，将在一定程度上减少投机、投资行为。

　　美国次级债危机是此次提高首付的一个很大因素，它引起了银行界一些高级管理人员的重视。建行专门为此开了个大会，要求中层干部和信贷管理人员对房地产信贷进行研究，而研究结果是房地产长此以往，信贷非出问题不可。

　　目前，房地产需求中投资和投机占了相当大比例，过多的沉积就易形成泡沫。首付比例越低，银行对投资和投机需求的支持就越大，这将刺激房价的预期。现在中国房地产市场的预期比重过大，初步估计中国房地产市场35%～40%的需求是由预期形成的不合理需求。房价长期上涨，造成资产赚钱效应，逐步演变为社会不合理的预期。

　　第二套住房如何认定

　　《第一财经日报》：监管部门最近表示有信心能认定第二套住房，据报道，监管部门还可能出台细则制定鉴别标准。你觉得可行性如何？

　　邹平座：不管制定什么标准，实现严格的界定都是有困难的。从银行个人征信系统来说，对没有进入登记系统的老人和小孩子买房子就不好鉴别，但能够识别大部分，政策的执行能起大部分作用就可以了。

　　在标准把握上实际上牵涉到各个银行，有些银行想放贷的话，即使知道属于第二套购房，也不会去管。央行说有信心有道理，在于央行的个人征信系统，要求贷款时夫妻需共同签字，而夫妻是家庭中掌握财富的主要人员。

　　《第一财经日报》：对第二套、三套住房贷款采取严格限制，其政策效果如何，有什么测量工具？

　　邹平座：有很多指标可以衡量。在银行风险管理系统上，一个是国际上银行间横向比较，看我们有没有超出其他国家很多；第二是历史的纵向比较；第三是现在我们的一个恶性循环：贷款越多越要支持，越支持越多。因此在信贷结构上要优化，在资产价值研究上，要看到未来收益和风险。

　　现在房地产市场是信息不充分的，受心理影响比较多。当价格偏离价值过多时就上升为金融风险，不过现在还没形成风险。

　　宽松金融环境应该改变

　　《第一财经日报》：在2003年央行121号文件中，就已明确提出要适当提高第二套住房首付比例，但随后的国务院文件对此做了缓和处理，认为仍要发展信贷业务。你如何看待此次压缩信贷与2003年的关系？

　　邹平座：金融系统的稳定，是国家大局中的大局。最近中共中央政治局两次集体学习谈的都是金融问题，一次是国际金融，一次国内金融。

　　不过，这些年房地产行业对中国小康社会的建设功不可没，要客观历史地看待这个行业在中国经济和调控中的作用。实际上很多中国人在“吃住行”中是把“住”放在第一位的。

　　1989年我国货币供给过多，很多人预言中国金融危机不可避免。后来国家考虑两个途径可以吸收过多的货币：一个是住房改革，吸纳过多的购买力，最早的住房改革就是公房私有化，老百姓用大量的钱买了房子。再后来是为开发商开发房地产提供了滚动开发、住房按揭、资产抵押、预售制等宽松的金融环境，进一步吸收大量的购买力进入房地产；中国另外一个吸收购买力的途径就是股权投资和股份制改革，拿钱投入企业。这两个途径实现中国经济近20年的低通胀增长。

　　但是现在，对房地产业过于宽松的金融环境到了应改变的时候。

　　《第一财经日报》：控制住房价，调控房地产市场，成为社会的普遍呼声，而对采取什么措施，意见很多，你如何来看？

　　邹平座：房价持续上升既有客观因素又有主观因素。调控房价要消除客观因素是不可能、不现实的，这块没有必要采取任何手段去改变。不管社会怎么反对，一定要遵循市场规律来调节。

　　采取的政策应聚集于主观因素上。主观因素一是非理性预期上升；二是信贷资金在原有长期预期下放大支持，导致房价上涨。我们现在能控制的就是这两块。目前新建商品房60%～70%的购买资金是由信贷支持的，压缩了这块，也就压缩了非理性需求，从而对房价控制作用增大。

　　但长远来看，住房领域还是要从供给管理入手给予调控，不能单靠需求的管理(信贷、利率)。要使各种需求各有归属，不能让房子普涨，而要分出层次来。

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