冯玉国：不准分期拿证能否打击土地囤积

　　⊙ 冯玉国

　　10月10日，有媒体报道称，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，开发商将不能进行土地“分期付款”。但当天，国土资源部有关部门负责人即表示，这种理解不确切，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证。有开发商表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

　　开发商囤积土地是造成

房价持续暴涨的根源之一。那么，不准分期拿证能否有效抑制开发商蓄意囤积土地的行为，并对房价产生影响呢？

　　笔者认为，相关措施可能会有效果，但不可以过分乐观。道理很简单，开发商之所以敢冒着法律风险和政策风险囤地，地价之所以飞涨，是由两个方面的因素决定着的，一是地方政府，二是

房地产开发商。作为土地价格上涨的最大受益者，地方政府出于自身利益的考虑，常常为开发商囤积居奇大开绿灯，它们会不会像过去那样，用“变通”措施将不准分期拿证的限制给化解掉？

　　我们知道，我国于1994年实行“分税制”后，土地出让金一直是地方政府的一项重要收入。土地出让金收入约占地方政府预算外收入的60%以上，这部分资金大都没有纳入政府预算管理，地方政府自由支配空间很大。这本身就决定着，地方政府抬高土地价格以获取更高收益的动力非常强烈。

　　地方政府和开发商在利益方面存在着一定的重叠性。地方政府为了得到更多的土地出让金，会主动给开发商提供一些“方便”，违规支持分期拿证即是一个明显的例子。

国土资源部此前发布的11号令第二十三条就曾明确规定：受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。

　　但是在实际操作过程中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分期取得建设用地使用权证书的情况，不准分期拿证的限制形同虚设。这种“宽容”使得开发商敢于顶着法律、政策带来的压力，投入更多的资金从政府手中高价拿地，这样，地方政府与开发商之间就形成了一种互利互惠的利益链。

　　能否取得建设用地使用权证书，主要还是取决于开发商的资金状况，对于那些资金充足的开发商，资金不成问题，不得分期取得建设用地使用权证书的限制就难以发挥威力。今年出现的“地王”几乎全被上市公司包揽，至今鲜有非上市公司的身影出现。而上市公司通过股市得到的廉价资本，足以支持其化解掉资金压力，不得分期取得建设用地使用权证书的限制对这些财大气粗的房地产公司而言，根本不足以构成阻碍。

　　实际上，即使对于那些自有资金不足的开发商，不准分期拿证也未必有大的影响。尽管我国对开发商拿地贷款有重重限制，但是，一些神通广大的开发商总能找到突破口，获得银行的资金支持。最近几年，地价比房价升值速度更快，这使得地价的估值结果更让银行乐观，由于银行自己也有着强烈的逐利冲动，很容易与开发商一拍即合，为开发商提供资金，以分享土地升值的收益。倘若这个漏洞不堵住，不得分期取得建设用地使用权证书的限制也很难对开发商囤地产生抑制作用。

　　而且，招拍挂制度为地方政府获取更高土地出让金提供了条件，而此次国土资源部正式发布的39号令，明确规定国有建设用地必须通过招拍挂公开方式出让，也就是说，开发商通过激烈竞争拿地的局面并未有根本改善，在僧多粥少竞争激烈的情况下，地价是很难真正降下去的，而地价下降是房价下降的一个重要前提。

　　因此，单纯依靠不准分期拿证的限制，很难有效打击土地囤积现象，也很难对地价和房价产生大的影响，还需要其他调控措施的配合。

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