提高首付难抑房价

　　在当前的房地产销售过程中，要规避这种对第二套房的信贷监管极为容易。即使有了监管条件，商业银行的执行动力也会很弱。

　　文/江南

　　在呼呼转动的巨大风车面前，堂•吉珂德的努力注定是徒劳而滑稽的。

　　2007年9月26日，从多家媒体传来消息，新的一轮调控措施，即提高对个人购买第二套房的贷款首付比例和利息的文件，即将下发。

　　据悉，此次行动的目的为了落实全国住房工作会议的相关精神，稳定房价、平抑市场投机，防范房地产业信贷风险，具体措施由银监会等部门制订，相关政策措施已经征求了商业房地产信贷部门的意见，可能会赶在国庆节前出台。

　　传说中的房贷调整幅度颇大，其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。

　　事实上，这种调整的预期近期在全国多个省市均有苗头，有的甚至已经开始试行。如建设银行广东、重庆等地分行，对于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。此外，深圳的一些银行对第三套房以上的贷款从严从紧审批发放，甚至不发放。

　　引发这种调整的因素很多，除了社会各界对

房价过高的抱怨，最主要的因素还是近来房贷规模增长极快，而美国次级贷款危机也引起了中国包括央行、银监会等多个监管部门的重视。根据上海银监局统计，在去年下半年，沪上银行房贷发放还连续出现“负增长”，到今年8月份时，当月中资银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月增量新高。

　　应该说，这种关注本身是值得赞扬的。我们国家的金融监管机构，能够在全球危机爆发后的短短两个月内作出政策反应，体现了一定的进步性。但是，就实际操作层面看，对这种从第二套房房贷首付比例和利率下手的做法能会产生多大的效果，值得我们探讨研究。

　　首先，在当前的房地产销售过程中，要规避这种对第二套房的信贷监管极为容易。以交易手续最为先进严密的上海为例，各区房地产交易中心和各家银行根本没有统一、高效的查询系统。有人真的要投资房产，今天在黄浦区买房，明天转战松江区，后天杀奔宝山区，每个地方都说自己是头回买房，分三家不同的银行走按揭程序，谁有办法查清楚？这还是智商低的做法，如果以家里父母儿孙的名义买房呢，更不可能有人查到了。

　　其次，即使有了监管条件，商业银行的执行动力也会很弱。做过按揭的人都知道，银行对“优质客户”有优惠，利率打85折，然而谁是“优质客户”呢？理论上说，你买房越多越贵，贷款数量越大，你就越“优质”，这是基本的商业伦理。所以，就算银行工作人员明知你不是第一次买房，也会想方设法走各种渠道帮你规避掉。至于第二套房首付比例提高的问题，这其实是个伪命题，现在房价这么高，按照真实收入填报的话，第二套房还能做出来7成按揭的人本来就很少，如果有这个实力，其实银行的风险本来就不大，根本不在乎多借1成；反之，如果是用虚假的收入证明来购房，那么借6成的风险也是极大的。

　　最后，这种调整的目的不明，自然效果堪虞。根据现有的材料，拟议中的房贷调整目的主要是两个：“稳定房价、平抑市场投机”，以及“防范房地产业信贷风险”。我们不难看出，针对这两个目的，上述调控手段都是事倍功半的。

　　要“稳定房价、平抑市场投机”，根本不用出台什么新措施，那还不简单？认真严格执行国家的税收规定就可以了。

二手房个税，法律规定的就是20%，找不到发票简单呐，查房产交易的原始合同就是了。如果这还不行，有更狠的招数，物业税该出台就出台嘛，从第二套房开始累进，愿意投资就要做好交税的准备。哪怕实在要用利率手段，也不必从“第二套房”开始，所有房贷利率都提高，同时可以相应提高

公积金贷款额度，维持原来利率，这样每人都有用公积金贷款买房的机会，超过这个额度，要投资或者要享受，当然要多承担成本啦。

　　至于“防范房地产业信贷风险”的效果，更是看不到。如前所述，挖空心思绕道买房的人根本监管不住，商业银行们也无心驱赶“优质客户”，这种防君子不防小人的做法恐怕很难起到真正的效果。

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