勿推中间人群闯购买力红线

　　吕尚春

　　新一轮抑制需求的房地产调控政策应声而至。9月27日晚23点左右，中国人民银行和银监会联合发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定第二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　对于第二套住宅设置更高的进入门槛，意在阻截部分社会游资的过度流动，从而在一定程度上，平抑需求热度。但现在问题是，第二套住宅首付升高至四成，利率加10%，能阻截多少游资？房价趋热，购买第一套住宅人群有多大推力？这些仍然模糊不清。但与此相比，与土地相关的资产价格，却呈鲜明的超强溢价态势，那么，如果有人可以承受四成首付的门槛怎么办？如果那些无房者认为现在不买，将来更贵，反而抢入市场，“飞蛾扑火”，而持续推高第一套购房需求比例，那房价岂不仍然处于强势的上涨通道之中？

　　对于只能用“滚雪球”形容的房价，止热之路崎岖非常。从现实的状况看，如果企望房价大幅下降，那对于利益各方，恐怕都是难以承受的 “硬着陆”结局。因此，房价能够稳定在一个相对平缓的区间，是理想情形。

　　现在我们需要搞明白的，就是为什么购房者会抢上这趟红得发烫的超速列车。一个难以厘清的说法，是把现在的房价与成熟地区相比，比如香港、东京、纽约，而现在又有了更令人咋舌的城市——伦敦，其房价可以至每平方米50万元人民币，与伦敦房价比，香港每平方米20万元的价格又矮了一截。而且新入欧盟以及排队等待加入欧盟的国家还有不少，大量的新移民将导致伦敦一隅难求，也就是说伦敦的房价也还没到头。这样的对比，国内一线城市在1万至2万元之间的房价，会有什么样的上涨空间？

　　这样的对比与想像，正在挥发着四处弥漫的麻醉力，人们可以暂时忘却自己的收入预期，倾尽己力冲上一票难求的商品房快车，可以用刚买的房子就涨了20%来安慰自己果敢的冲刺。

　　当人们在一起探讨为什么不等一等再做决定时，最有力的反驳就是：如果再贵了怎么办？这的确是个不好回答的问题。虽然建设部主管领导称，《住宅法》正在制定之中，中等收入人群并非保障体系忽视部分，70%的土地将用于经济房建设，但人们往往根据自己的经验尺度对未来做出判断。比如在北京回龙观排队购买经济适用房的记忆，排号可以排到几万，甚至十几万之后，何时能听到传唤自己号码的铃声？这个期望值，甚至比购买2元钱一张彩票的中奖率更低。那么购房者不转向商品房市场又能有什么求解之道呢？

　　因此，提高第二套住宅购置门槛及利率，的确可以拦截部分社会投资或投机资金，但因为出于自住目的的第一套住宅购置者，仍然大量聚集于商品房市场，房价上走浮力依然强大。也就是说，对第一套住宅的购置也需相应的制度安排，才能疏导开对于房价的汹涌推力。

　　我们还是以伦敦为例。看看这个房价扶摇直上的老城市，是如何设计住房治理办法、应对高房价的。由于近十几年来，英国经济持续增长，至使房地产市场供不应求，而房价也毫不客气地爬上高位，中低收入阶层在新房市场面前无力伸手，从这些情景看与国内确实非常相似。自2003开始，英国政府着手解决低收入者买房难的问题，政策惠及三类人群：一是低收入人群；二是首次购房的年轻人；三是公共服务岗位工作人员，如护士、小学教师、消防员等。具体举措则是，每建一个商品房社区，其中必须有一定比例的6万英镑以下的小户型住宅；将购房印花税的起征点提高到12万英镑，此举将确保超过50%的首次购房者不用交印花税；政府在建房用地的限制上进一步放宽，开放了1650多公顷国防部和国家医疗体系所有的土地，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”。而在2005年一项更为宽厚的政策令低收入者心悦不已：2005年5月末，英国政府宣布推行一项新的“部分产权”购房计划，也就是说，买房者可以先付50%的钱，另外的50%由政府、银行或抵押银行分担，并以低于市场的价格租给房主，阶段性的“混合产权”，事实上的“永久居住权”，让低收入者终尝英国政府力推的 “居者有其屋”住宅新政。

　　事实上，各个地区、各个国家治理住房问题有不同的着力点与治理办法，但一个基本的准则是，在抑制投机需求的同时，还要疏导自住需求。否则，购买力即将触及“红线”的庞大的中间人群，在购买恐慌面前，就会“铤而走险”，把自己送入“购买力清零”状态。这当然是我们时下期望避免出现的情形，仅仅出台第二套住宅购置门槛仍显不足，政府更应尽疏导之责，恰当有效地释放中低收入阶层的自住买房需求。

　　来源：经济观察报网

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