提高首付：将套数与居住面积结合起来

　　一些要求住房升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房，该政策会减慢这些人群的步伐。为了减少这一负面作用，是否可以设想按人均标准居住面积贷款，而不仅仅按套数进行贷款？

　　日前，央行和银监会联合发布通知，将第二套房的房贷首付比从30%提高到40%以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第二套房贷首付比例提高的传闻终于坐实。不过，具体执行时间并未定，表明各银行仍有相当的掌控空间，亦说明此政策指向包含对银行风险提示。

　　无疑，此政策若开始实施，将降低银行的放贷风险，也将打击一部分投机炒房者，在北京、深圳等大城市，过快的房价涨幅或许将受到抑制。已经有人评价，这是楼市调控以来最猛烈的一次金融调控，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降。

　　不过，此政策在抑制房价上涨幅度，打击投机炒房的同时，也存在调节的盲区，甚至可能产生某种副作用。比如，《通知》说“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。它特指第二次以上的商业房贷，而且还不包括公积金贷款。这与老百姓普遍理解的“第二套房”有相当大的差距。而当前拥有两套以上住房的人中，有一部分人通过福利分房或者城市祖传房屋，获得了一套甚至多套不用贷款的房屋。因此，对于这部分人群而言，该政策实际上限制的是“第三套房”，调控力度将被稀释。

　　该政策还可能导致改善型需求的购房者受到抑制。一些要求住房升级的购房者往往购买第一套住房时有贷款，需要买到第二套住房后才能卖掉第一套住房，该政策会减慢这些人群的步伐。为了减少这一负面作用，是否可以设想按人均标准居住面积贷款，而不仅仅按套数进行贷款？在标准居住面积以内的，仍实行20%首付制和优惠利率，多余部分才上浮。希望有关部门能考虑将类似思路纳入政策制定中。

　　另外，该政策还可能面临操作上的难题。该政策可以针对投机者的个人和配偶，但很难针对家庭。而对于真正有心投资楼市的人来说，规避这一政策的办法也多种多样，比如用父母和成年子女的名义买房，通过假离婚，甚至直接借用他人的身份证，等等。

　　我们还必须认识到，提高首付比例政策不是满足低收入人群以及中等收入人群住房的主要办法。有一点不管是普通百姓还是决策者，都应该清楚：试图通过抑制需求来抑制房价，或者放慢房价上涨的步伐，在住房硬性需求不断增长的情况下，很难取得理想效果，甚至可能增加市场的监管和交易成本。中低收入人群的住房问题，只能通过国家用政策性住房保障来解决：一部分人进入廉租房体系，另一部分人进入经济适用房体系。其中，包括了政府提供免费居住用地、对相关住房的建设采取税收优惠等政策。

　　而另一部分最为广大的中间层，处于上接近不了市场、下又享受不到直接住房保障的尴尬境地，对于他们，国家可以通过大幅度的优惠贷款利率，以及个税减免等措施，帮助他们解决住房。这样的权利诉求，并不难实现。

　　□童大焕(北京 媒体从业者)

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