抑制投机炒楼温和挤压泡沫

　　抑制投机炒楼温和挤压泡沫

　　深圳业内人士热议房贷新政

　　本报记者 李焱 谭建伟

　　27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，并提高利率，缩短贷款年限。这一新规将对近期成交量大幅下降的深圳房市产生怎样的影响？作为此次政策调整主角又会有什么样的动作？昨天，记者采访了深圳监管部门和银行、地产商、中介的资深人士，他们较一致的看法是，房市的泡沫会被温和挤出，深圳房价不致大跌。各家银行根据发展战略和经营重点将对这一政策作出积极反应。

　　监管部门：对房地产信贷中潜在风险高度重视

　　深圳银监局局长于学军昨天对记者表示：“作为国家调控房地产市场过热的一项措施，房贷新政策对抑制过度投机和炒房会有明显作用。他表示，由于深圳房产市场近两个月已明显降温，交投大幅萎缩，价格稳定，因此，现在出台新政策，其影响力不会像上半年房产市场正值过热时那么大，预计对现阶段的深圳市场不会产生震荡性的影响。”

　　事实上，深圳银监局对房地产信贷中潜在的风险已有高度的重视，上半年已向各银行下发了重要的规范性文件《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，其中明确要求商业银行应严格审查借款人的首付款证明和收入水平证明，除房地产开发商出具的“首付款收据”之外，还应要求借款人提供银行转账或现金缴款回单等单据；除借款人聘用单位出具的收入证明外，还应要求借款人提供工资存折、银行对账单等资料；商业银行应通过查询“个人信用基础数据库系统”等必要程序识别一户多贷情况，核定同一借款人的最高贷款总额，防止过度授信。

　　此前，在深圳各银行行长参加的两次会议上，于学军多次向经营者提示了房地产信贷的潜在风险。他表示，本地房地产贷款风险，放大了信贷倍数，信用化突出，一旦风吹草动形成紧缩之势，风险就会立刻暴露。上半年似乎所有的人都在看房、买房、找贷款，银行也一窝蜂似地撒出人马来推销抵押贷款。物极必反，值得大家高度重视。

　　商业银行：新政策对不同银行影响不一

　　中国银行深圳市分行有关房贷专家认为，新政策针对的主要是投机性的炒房行为，银行在执行这一规定时，也会从经营角度作出适应性调整，更好地控制风险，优化房贷资产质量，从长远来看对整个市场各方都是有利的。他表示，不同银行会根据自身发展战略的不同、对风险的认识和控制能力等因素对新政策进行更细化的解读。

　　华夏银行深圳分行专业人士表示，就银行业而言，不同的银行所受影响也不同。各行房贷发放量占总贷款的比例相差较大，有的占到30%以上，急需收缩房贷，控制风险，而像华夏银行等以房贷为主的中长期贷款占比约为20%，还有10%左右的安全空间。因此，很可能在遵守新政策的基础上，采取相对积极的房贷措施，继续稳妥地发放房贷。从这样的角度看，房贷新政策对目前房贷额度发放占比不高的中小银行属于“利好”，对刚刚开办全面人民币业务的外资银行也是一个扩张房贷业务的机会。再细分下去，不同的社会群体、不同的户型受政策调整的影响也不尽相同。像首次购房者首付可低至两成，就不会受新政策的不利影响。

　　房地产商：有楼不愁卖的时代已过去

　　深圳一地产企业营销部负责人王先生认为，此次出台房贷新政策基本符合事先的预期，相信对抑制房市投机有影响，会在一定程度上达到稳定

房价，防止房价继续快速上涨的目的。新政策要求严格房地产开发贷款管理，如，对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。“经过这么些年激烈拼杀，能留下来的地产商自有资金比例都在提高，融资渠道也不只银行贷款一条，都会有多条的可靠渠道。因此，就算银行收紧贷款，地产商仍有融资的途径，不会受到太大影响，不会出现资金链条断裂的情况。”不过，中小地产商相对于拥有品牌的大型地产商来说，在争取银行贷款时会处于相对劣势，银行资金会更加青睐品牌企业，更愿意与后者合作。中小企业必须精心策划、制作优质项目，以此增强吸引银行贷款的竞争力。他认为，新政策出台，以前那种火爆买楼的现象将继续降温，有楼不愁买主的时代正在过去，地产商需要加强市场研究，开发适销对路的产品，提高服务质量，加大营销和推广力度。

　　地产中介：挤掉泡沫房市有望回暖

　　中原地产策略中心总监周曜表示，新政策比预期相对温和一些，前段时间，部分银行基本不发放

二手房贷款，影响非常大。与6月比，9月份中原地产二手房交易量下降近七成。代理的一手楼交易也明显下滑。现在出台的新政策对二手房贷款并未一刀切地断贷，而是提高了门槛。原来担心的投资客抛售现房的事情不会发生，有自住需求的市民会走出观望，进入房市，市场有望逐步回暖。当然，新政策加大了投资房产者的成本，加上利率年内已上调五次，其结果是温和地消化房市泡沫，深圳购房者结构中投资者比例将大幅下降，曾经的卖方市场将逐步向买方转变，从而促使地产商加强产品研发，提高服务水平。

　　“政策出台前已经有银行私下给我们吹过风了，只是没想到这么快就推出来了”，一位不愿透露姓名的地产中介表示，7、8两个月二手房交易非常清淡，有些小公司撑得很辛苦，开始考虑收缩“战场”，压缩铺面数量了，到9月份状况稍稍有所改观，看房的人又开始活跃起来。原以为“十一”假期，再加上深圳秋交会的推动，会有理想的成交。但新政策这么快就出台了，肯定会抑制一部分人的购房意愿，看来生意还是难有大的起色。

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　　商业银行正在制定具体细则

　　众所周知，深圳是国内二次置业比较集中的城市，因此也是受新政策影响比较明显的地区。据估计有约40%的市民有二次或更多次的购房行为。

　　记者昨日就新政策出台采访各主要商业银行，各行普遍反应谨慎，均表示将按照人行和

银监会的规定执行外，相关政策和具体实施方式正在制定中。对市民比较关心的一些问题，如新政策什么时候开始执行，客户曾贷款购买第一套房产但已还清了贷款、如要二次置业是否要按上浮利率和四成首付对待等等，目前都无法获得确切的答复。

　　记者观察发现，由于今年上半年地产市场的火爆，对房贷需求空前旺盛，许多银行的房贷额度早已用完，部分银行还增加了投放额度，加之监管部门多次发出风险提示，因此进入下半年以来各行普遍收紧了房贷业务。业内人士表示，新政策引发的变化年内可能还不会太明显，到明年新的贷款额度下来后，才能比较真实地观察到其对房地产市场的影响。

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