限制第二套住房贷款仍是权宜之计

　　陈则明

　　中国还没有房地产证券化，而这正是现代金融创新的灵魂。世界上房地产的金融衍生产品已经多到5700个

　　房地产经过多年的调控，房价和需求量的增长并没有得到抑制。调控的策略在近年来也不断调整，早期实行紧缩房地产开发地根和银根的行政手段，然后实行增加开发和交易成本的税收手段，如今，提高利率和首付款等金融手段受到越来越多有关方面的重视。

　　为贯彻全国住房工作会议精神，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。预计“十一”前后，第二套住房贷款的首付款比例从三成提高到四成，贷款利率可能提高至基准利率的1.1倍。

　　从其他国家对房地产市场的调节来看，加息是最常用的手段，也是最有效的手段。目前，房地产市场繁荣的主要经济社会条件，包括经济发展、社会进步、城市化、人口红利、人民币外升值内通胀等没有消失，在相当长的一段时期内也不可能消失，对于风险偏好者可能会脱离自己的经济能力和实际需要，进行投机炒作。提高第二套住房贷款的门槛，无疑可以收到打击炒房投机、平抑

房价、防范银行信贷风险等多重功效。

　　但是在具体操作中，还有有待完善之处。要防止政策在实施过程中遇到预想不到的阻力。

　　首先是基层银行具有放贷的冲动。房地产贷款由于有物业抵押，相对实业贷款比较安全，而个人房贷由于是无限责任，比房地产开发贷款更加安全。中国银行业对外公布的个人房贷不良贷款率的数字都低于1%，甚至优于许多发达国家银行的水平。在实际操作过程中，银行一般会给予“优质客户可以例外”的优惠政策。

　　其次是对于“第二套房”概念的疑问。新政策可能会予以明确界定：指第一套房贷款未还清，又以贷款形式购置的第二处房产。这意味着，已还清第一套房贷款、再贷款买第二套房的个人，仍有机会享受优惠利率。但如果一个家庭有几代人，完全可以分户后贷款。某城市曾发生过因动拆迁而假

离婚、假分户的情况，对“第二套房”概念的界定如果不合理，对社会将有一定的影响。

　　这次限制个人购房贷款，很大程度上是受美国次债风波影响。但美国总统布什公开表示，政府不对投资者的行为负责，政府只对金融稳定负责。我们也不能因为有风险而因噎废食。防范房地产风险根本的办法还是要疏导，政府把所有需求全部堵住，到某一个时点突然放闸，可能情况更加严重。

　　央行所有的信贷都抓在手里确实不安全，但是房贷相对来说是优质资产，央行不应该把这部分信贷都抓在手里，应该要有金融创新产品。比如政府在廉租房问题上，其实根本不需要政府出钱也可以做。举个例子，比如说把廉租房打包让温州炒房团运作，既解决了资金来源，又满足了社会投资需求。

　　中国还没有房地产

证券化，而这正是现代金融创新的灵魂。世界上房地产的金融衍生产品已经多到5700个。可以注意到，新的信贷政策框架主要包括两个方面，首先是配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次，还要加大对住房保障体系的金融支持。在规范之外，考虑发挥金融市场的积极作用，满足广大老百姓的多层次需求，才能有效降低风险。

　　(作者为上海社科院房地产业研究中心副主任)

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